Unser Sommer-Release ist live und bringt neben einer Renditekarte auf Teilmarktebene frischen Wind in die gesamte Kartenlandschaft!
Mit der neuen Renditekarte auf IZ Research modellieren wir ab sofort mittels einer räumlichen Interpolation, welche Objektrendite in einer (Teil-)Marktlage für die Immobilienarten Büro, Wohnen sowie Logistik wahrscheinlich zu erzielen wäre. Im Zuge des Releases der Renditekarte wurden zudem unsere Karten in IZ Research auf OpenStreetMap-Grundlage umgestellt, was neben einer verbesserten Performance vielfältigere Analysemöglichkeiten bietet.
Neue Renditekarte sorgt für höhere Transparenz in (Teil-)Marktlagen
Der deutsche Immobilienmarkt ist intransparent und die Zugänglichkeit zu den wichtigsten KPIs, die die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie abbilden, ist immer noch begrenzt verfügbar. Insbesondere Informationen zur gebäuderelevanten Rendite liegen nur punktuell vor. Die Rendite ist jedoch der wichtigste KPI, der die Erfolgsbewertung einer Geldanlage beschreibt und dabei hilft, die Preisentwicklung in lokalen Immobilienmärkten bzw. in Teilmärkten abzubilden.
Um sich der großen Zahl an unbekannten Objektrenditen zu nähern und ein Preisgefüge von Mikrolagen überhaupt abbilden zu können, helfen räumliche Interpolationsmethoden, mit denen räumlich referenzierte Daten analysiert werden können. Konkret heißt das, dass auf Grundlage bekannter Objektrenditen die Renditen für Immobilien, die sich im Umfeld bzw. im gleichen Teilgebiet befinden, geschätzt und die Ergebnisse in einer Karte dargestellt werden. Damit bietet unsere Renditekarte eine Grundlage für die Beurteilung der Wertentwicklung eines Teilmarktes oder einer Mikrolage.
Wie erhalte ich Zugriff auf die Renditekarte?
Klicken Sie dazu einfach auf das Symbol “Ebene”, das Sie auf allen Kartenansichten in IZ Research unten rechts finden. Wählen Sie dort das Symbol “Rendite” aus und filtern Sie anschließend nach Nutzungsart (Büro, Logistik, Wohnen) und Bezugsjahr.
Welche Interpolationsmethodik wird verwendet und wie lässt sich das Vorgehen erklären?
Die IZ Research Renditekarte bildet die Wertigkeit eines Teilmarktes/Stadtbereichs mittels geostatistischer Interpolation auf der Grundlage der IDW-Interpolationsmethode (Inverse Distance Weighted) ab. Die Grundannahme dieses Interpolationsverfahrens ist eine räumliche Ähnlichkeit zwischen den einzelnen benachbarten Werten in dem Sinn, dass bei räumlich naheliegenden Datenpunkten eine höhere Ähnlichkeit zu verzeichnen ist als bei Datenpunkten, die weit voneinander entfernt liegen. Die Qualität der interpolierten Ergebnisse hängt von der Genauigkeit, der Anzahl und von der Verteilung der in die Berechnung eingehenden Datenpunkte ab. Das Vorgehen beruht hauptsächlich auf der Inversen einer potenzierten Entfernung und setzt voraus, dass ein zugeordneter Wert mit zunehmender Distanz vom Referenzpunkt bei der Berechnung der Mittelwerte an Einfluss verliert. Bei der IDW-Methode wird die Rendite von Immobilien, zu denen keine Werte bekannt sind, anhand einer linear gewichteten Kombination aus einer Reihe von bekannten Renditen geschätzt. Die Genauigkeit wird berechnet als RMSE (Root-Mean-Square-Error), als Durchschnitt über 5 Läufe mit zufällig ausgewählten Vergleichsobjekten. Als vergleichende Datengrundlage verwenden wir die von IZ Research ermittelte Brutto-Rendite, die sich aus der stichtagsbezogenen publizierten Bewertungsmiete und dem Verkehrswert einer Immobilie ableitet, da hierzu eine genügend hohe Fallzahl von bekannten Datenpunkten zur Berechnung zur Verfügung stehen.
Mit diesem Vorgehen können die Renditen für beliebige geographische Punktdaten im Marktgebiet interpoliert werden. Die Methode bietet neben der schnellen Berechnung (insbesondere, wenn neue Renditewerte hinzukommen) den Vorteil, dass unterschiedliche Distanzen vom Ausgangspunkt bzw. -wert in der Interpolation unterschiedlich gewichtet und mit Hilfe des Distanzgewichtungs-Exponenten fein justiert werden können.
Unsere neue Kartenlandschaft bietet dank OpenStreetMap jetzt verbesserte Analysemöglichkeiten
Im Zuge des Releases haben wir unsere Karten in IZ Research auf OpenStreetMap umgestellt, die über den Anbieter Mapbox ausgespielt werden. Mapbox bietet, basierend auf dem Open-Source-Angebot von OpenStreetMap, eine sehr gute Usability sowie starke Performance beim Laden und Anwenden der Karten an sowie hilfreiche Tools zur Visualisierung von georeferenzierten Daten. Die Zeichnung sowie Speicherung von selbst definierten Marktgebieten (Polygonen) steht Ihnen auch in der neuen Kartenwelt zur Verfügung. Zusätzlich besteht die Möglichkeit zwischen den Kartenhintergründen – Karte oder Satellit – zu wechseln.
