Glossar
Alles auf einen Blick

Das IZ Research Glossar bietet auf einen Blick Erläuterungen zu Struktur- und Marktdaten auf IZ Research Städte. Das Glossar befindet sich derzeit noch im Aufbau und wird fortlaufend aktualisiert.
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Inhaltsverzeichnis

1. Strukturdaten

Die Definitionen der Strukturdaten wurden den Originalquellen, dem Glossar von Destatis sowie dem regionalstatistischen Datenkatalog des Bundes und der Länder (RegioStat) entnommen und im Folgenden zitiert. Einzelne Werte, die die amtliche Statistik nicht auf Gemeindeebene anbietet, erhalten wir von unseren Kooperationspartnern empirica regio und Nexiga GmbH, deren Datendefinitionen wir hier ebenfalls zitieren.

1.1. Wirtschaft & Steuern

Bruttowertschöpfung

Die Bruttowertschöpfung wird durch Abzug der Vorleistungen von den Produktionswerten errechnet; sie umfasst also nur den im Produktionsprozess geschaffenen Mehrwert. Die Bruttowertschöpfung ist bewertet zu Herstellungspreisen, das heißt ohne die auf die Güter zu zahlenden Steuern (Gütersteuern), aber einschließlich der empfangenen Gütersubventionen. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019). Die auf IZ Research ausgespielte Bruttowertschöpfung wird zum einen als Gesamtbetrag in Mio. Euro als auch differenziert nach Wirtschaftsbereichen ausgespielt. Die Einteilung der Wirtschaftsbereiche erfolgt durch die Nexiga GmbH auf Basis der Klassifikation der Wirtschaftszweige (WZ 2008).


Grundsteuer

Die Grundsteuer A wird auf das Eigentum an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erhoben. Die Grundsteuer B wird auf das Eigentum an unbebauten und bebauten Grundstücken erhoben. Die Höhe des Aufkommens daraus wird wesentlich durch die Hebesätze bestimmt, die jede Gemeinde selbst festlegen kann (Quelle: Destatis 2020).

 

Gewerbesteuer

Die im Gewerbesteuergesetz geregelte Gewerbesteuer (auch als Real- oder Objektsteuer bezeichnet) ist die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden und gehört damit den sog. Gemeindesteuern an. Der Steuer-Hebesatz wird von den Gemeinden jeweils selbstständig festgelegt, so dass sich die Höhe der zu entrichteten Steuer in den einzelnen Gemeinden unterscheidet. „Steuergegenstand bei der Gewerbesteuer ist der Gewerbebetrieb und seine objektive Ertragskraft (Betriebsgewinn). Der Gewerbesteuer unterliegt jeder Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird. Unter Gewerbebetrieb ist ein gewerbliches Unternehmen im Sinne des Einkommensteuerrechts zu verstehen. Der Gewerbesteuer unterliegt nicht eine Betätigung, die als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft oder als Ausübung eines freien Berufs oder als eine andere selbstständige Arbeit anzusehen ist (Quelle: Destatis 2020).

 

Realsteuer

Zu den Realsteuern zählen die Grundsteuer und die Gewerbesteuer. Für jede Realsteuerart und für jede Gemeinde wird der Grundbetrag nach folgender Formel berechnet:

Ist-Aufkommen / Hebesatz* 100
(Quelle: Destatis 2020)

 

Realsteueraufbringungskraft

Die Realsteueraufbringungskraft gibt an, wie hoch das Realsteueristaufkommen in den einzelnen Gemeinden gewesen wäre, wenn alle Gemeinden bei jeder der einzelnen Realsteuerarten den gewogenen landesdurchschnittlichen Hebesatz angewandt hätten. Damit handelt es sich um einen hypothetischen Wert (Quelle: Destatis 2020 und Statistik Thüringen, https://statistik.thueringen.de).

 

Gemeindeanteil an der Einkommensteuer

Die Gemeinden erhalten einen Anteil von 15 Prozent aus dem Aufkommen der Lohn- und veranlagten Einkommensteuer sowie ab 1993 von zwölf Prozent vom Zinsabschlag, der nach einem Schlüssel auf die Gemeinden aufgeteilt wird (Schlüsselzahlen). Grundsätzlich werden die Ist-Beträge ausgewiesen. Nur im Rahmen des Realsteuervergleichs werden die Angaben nach der Schlussrechnung dargestellt (Quelle: Destatis 2020 und Statistik Thüringen, https://statistik.thueringen.de).

 

Gemeindeanteil an der Umsatzsteuer

Seit 1998 eingeführter Ausgleich für Gemeinden in den neuen Ländern, die die Gewerbekapitalsteuer nicht eingeführt, bzw. im früheren Bundesgebiet die Gewerbekapitalsteuer von 2,2 Prozent vom Aufkommen der Umsatzsteuer abgeschafft haben. Der dem jeweiligen Bundesland zustehende Betrag wird über einen Schlüssel auf die Gemeinden aufgeteilt (Schlüsselzahlen). Grundsätzlich werden die Ist-Beträge ausgewiesen. Nur im Rahmen des Realsteuervergleichs werden die Angaben nach der Schlussrechnung dargestellt (Quelle: Destatis 2020 und Statistik Thüringen, https://statistik.thueringen.de).

 

Steuereinnahmekraft

Es handelt sich hierbei um die Realsteueraufbringungskraft erhöht um die Gemeindeanteile an der Einkommen- und Umsatzsteuer und verringert um die Gewerbesteuerumlage (Quelle: Destatis 2020).

 

Lohn- und Einkommensteuerpflichtige

Erhebungseinheit ist die unbeschränkt/beschränkt steuerpflichtige natürliche Person, die als Steuerpflichtige/r erfasst und nachgewiesen wird, und zwar:

  • als alleinstehende Person (das ist auch ein im Haushalt der Eltern lebendes Kind mit eigenen Einkünften oder getrennt veranlagte Ehepaare oder Personen in eingetragenen Lebenspartnerschaften)
  • als Ehepaar oder Personen in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, die zusammen veranlagt werden (ein Ehepaar/Personen in eingetragener Lebenspartnerschaft = ein Steuerpflichtiger).

 

Lohn- und Einkommensteuer

Gesamtsteuereinnahmen aus Lohn- und Einkommensteuer. Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer sowie Pensionistinnen und Pensionisten zahlen Lohnsteuer; Selbstständige zahlen Einkommensteuer. Die Lohnsteuer unterscheidet sich von der Einkommensteuer lediglich in ihrer Erhebungsform. Der Steuertarif ist grundsätzlich gleich (Quelle: Destatis 2020).

 

1.2 Bevölkerung & Haushalte

Bevölkerungsprognose

Nexiga erstellt eine Prognose der Einwohnerzahlen jeweils für die Jahre 2025, 2030 und 2035, basierend auf amtlichen Daten zur regionalen Bevölkerungsvorausberechnung und Prognosen des Statistischen Bundesamtes (Quelle: Nexiga GmbH).

Für die Bevölkerungsprognose zieht empirica regio eine kalibrierte Bevölkerungsprognose der Statistischen Landesämter mit dem Basisjahr 2022 für alle Landkreise und kreisfreien Städte und einem Prognosehorizont von 2024 bis zum Jahr 2045 heran. empirica regio hat dazu die vorhandenen Länderprognosen und die zugrundeliegenden Annahmen zur Binnenwanderung harmonisiert. Im Ergebnis werden ein unteres, mittleres und hohes Wachstumsszenario gerechnet. Dabei entspricht die empirica-Prognose für das Jahr 2045 in der unteren Variante nahezu dem Niveau der 14. Koordinierten Bevölkerungsprognose Variante 1 (G2-L2-W1) und in der oberen Variante in etwa der Variante 3 (G2-L2-W3). Die regionale Verteilung der Einwohner über die 400 Kreise orientiert sich dagegen in allen Jahren an den Länderprognosen. (Quelle und weitere Informationen zur Methodik: empirica regio/ empirica-Wohnungsmarktprognose 2024)

 

Einwohnerdichte

Anzahl der Einwohner einer Gemeinde (umfasst alle Personen, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, jeweils zum Stand 31.12.) nach Gemeindefläche bzw. Gebietsfläche in km² (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019). Die Einwohnerdichte wird berechnet auf Basis der Gesamteinwohnerzahl dividiert durch die Flächengröße des Gesamtgebietstandes einer Gemeinde oder Stadt.

 

Einwohner insgesamt

Die Einwohnerzahl (auch Bevölkerung) einer Gemeinde umfasst alle Personen, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, jeweils zum Stand 31.12. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Einwohner nach Altersklassen insgesamt

Einwohner, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, insgesamt und in absoluten Werten, jeweils zum Stand 31.12., differenziert nach folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Einwohner (weiblich)

Weibliche Einwohner, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, insgesamt, jeweils zum Stand 31.12., differenziert nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

%-Anteil Einwohner (weiblich)

Der relative Wert gibt den Anteil der weiblichen Einwohner an der Einwohnerzahl in den jeweiligen Altersklassen wieder- jeweils zum Stand 31.12.- nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Einwohner (männlich)

Männliche Einwohner, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, insgesamt – jeweils zum Stand 31.12 sowie differenziert nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

%-Anteil Einwohner (männlich)

Der relative Wert gibt den Anteil der männlichen Einwohner an der Einwohnerzahl in den jeweiligen Altersklassen wieder – jeweils zum Stand 31.12 – nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Haushalte

Haushalte insgesamt

Als privater Haushalt zählen jede zusammenwohnende und eine wirtschaftliche Einheit bildende Personengemeinschaft sowie Personen, die allein wohnen und eine wirtschaftliche Einheit bilden. Entsprechend werden keine Wohngemeinschaften und Untermietverhältnisse als Haushalt gezählt. Haushalte mit mehreren Wohnsitzen werden mehrfach gezählt (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Durchschnittliche Haushaltsgröße

Die durchschnittliche Haushaltsgröße gibt an, wie viele Personen in solch einer Einheit zusammenwohnen. Sie ist der Quotient aus Zahl der Einwohner und der Zahl der Haushalte.

 

Haushaltsprognose

Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose erstellt empirica regio eine Haushaltsprognose. Danach ergibt sich nach Abzug der Untermieterhaushalte und zzgl. der Nachfrage nach Zweitwohnungen die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte. Die Zunahme der Zahl wohnungsnachfragender Haushalte beschreibt dann die Zusatznachfrage nach Wohnungen, verursacht durch Veränderungen der Einwohnerzahlen, der Haushaltsgrößen und der Altersverteilung der Haushalte. Die Prognose der Haushalte insgesamt wird auf Gemeindeebene dargestellt. Die Haushaltsprognosen, unterschieden nach 1-, 2-, 3- und Mehrpersonenhaushalten, liegen auf Kreisebene sowie für die kreisfreien Städte vor und werden als unteres, mittleres und hohes Wachstumsszenario gerechnet. (Quelle und weitere Informationen zur Methodik: empirica regio/ empirica-Wohnungsmarktprognose 2024).

 

Bevölkerungsbewegung

Lebendgeborene

Lebendgeborene sind Kinder, bei denen nach der Scheidung vom Mutterleib entweder das Herz geschlagen oder die Nabelschnur pulsiert oder die natürliche Lungenatmung eingesetzt hat.

 

Verstorbene

Als Sterbefälle werden die im Berichtszeitraum Gestorbenen ausgewiesen, ohne Totgeborene, nachträglich beurkundete Kriegssterbefälle und ohne gerichtliche Todeserklärungen.

 

Wanderung

Wir bilden die Wanderung insgesamt und nach folgenden fünf Altersklassen gruppiert ab: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Zuzüge

Als Zuzug gilt, wenn jemand in einer Gemeinde, in der er nicht bereits mit einer alleinigen Wohnung oder Hauptwohnung angemeldet ist, eine alleinige Wohnung oder Hauptwohnung bezieht und sich dort anmeldet (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Fortzüge

Als Fortzug gilt, wenn eine Person innerhalb des Bundesgebiets umzieht und dieser Umzug in der Gemeinde, in der er sich anmeldet, als Zuzug gilt oder wenn sich jemand aus einer Gemeinde im Bundesgebiet ins Ausland abmeldet, ohne noch mit einer weiteren Wohnung in der Bundesrepublik angemeldet zu sein (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Wanderungssaldo

Differenz zwischen Zuzügen und Fortzügen. Dabei kann der Wanderungssaldo insgesamt oder untergliedert nach Alter oder Geschlecht betrachtet werden (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Bevölkerungsbewegung

Die Bevölkerungsbewegung ergibt sich aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung (Geburten und Sterbefälle) und den Wanderungen (Zu- und Fortzüge) (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

1.3. Arbeitsmarkt & Beschäftigung

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte

Als sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gelten Personen, die alle folgenden Kriterien erfüllen:

  • Eine Arbeitgebermeldung zur Sozialversicherung liegt vor.
  • Die Beschäftigung ist versicherungspflichtig in mindestens einem der Zweige der Sozialversicherung (Rentenversicherung, Krankenversicherung/Pflegeversicherung, Arbeitslosenversicherung).
  • Es handelt sich um abhängige Beschäftigung bzw. Arbeit, die im Allgemeinen gegen Entgelt entrichtet wird (Ausnahmen sind Unterbrechungstatbestände wie z. B. Elternzeit).
  • Es wird mindestens eine Stunde pro Woche gearbeitet – soweit aus der Personengruppendefinition erkennbar.

Dazu gehören auch Personen, die aus einem sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnis zur Ableistung von gesetzlichen Dienstpflichten (z. B. Wehrübung) einberufen werden. Die Ergebnisse beruhen auf Auswertungen aus der Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Beschäftigte am Arbeitsort

Beim Nachweis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach dem Arbeitsortprinzip werden die Beschäftigten der Gemeinde zugeordnet, in der der Betrieb liegt, in dem sie beschäftigt sind. Beschäftigte mit identischem Wohn- und Arbeitsort + Einpendler + Beschäftigte ohne Angabe zum Arbeitsort bzw. zum Wohnort = Anzahl der Beschäftigten nach dem Arbeitsortprinzip (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Beschäftigte am Wohnort

Der Nachweis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach dem Wohnort erfolgt auf Basis der Angaben von Arbeitgebern bzw. Meldebehörden. Beschäftigte mit identischem Wohn- und Arbeitsort + Auspendler + Beschäftigte ohne Angabe zum Arbeitsort bzw. zum Wohnort = Anzahl der Beschäftigten nach dem Wohnortprinzip (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Pendler

Pendler sind alle sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, deren Arbeitsgemeinde sich von der Wohngemeinde unterscheidet. Ob und wie häufig gependelt wird, ist unerheblich. Die Wohnortgemeinde kann auch im Ausland liegen. Aufgrund des Inlandskonzepts der Beschäftigungsstatistik können nur Einpendler aus dem Ausland nachgewiesen werden; Auspendler in das Ausland jedoch nicht. Bei den Pendlern handelt es sich um eine Untermenge des Bestands der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zum jeweiligen Stichtag. Pendler werden nach Ein- und Auspendlern unterschieden.

  • Einpendler: Sind Personen, die in ihrer Arbeitsgemeinde nicht wohnen.
  • Auspendler: Sind Personen, die in ihrer Wohngemeinde nicht arbeiten.
  • Pendlersaldo: Die Differenz aus Einpendlern zu Auspendlern ergibt den Pendlersaldo.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Büroarbeitsplätze

Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen im Büro in der jeweils angegebenen Region (Quelle: Nexiga GmbH).

 

Arbeitslose

Laut § 16 Arbeitslose (SGB III) sind „Arbeitslose (…) Personen, die vorübergehend nicht in einem Beschäftigungsverhältnis stehen oder nur eine weniger als 15 Stunden wöchentlich umfassende Beschäftigung ausüben, eine versicherungspflichtige, mindestens 15 Stunden wöchentlich umfassende Beschäftigung suchen, den Vermittlungsbemühungen der Agentur für Arbeit oder des Jobcenters zur Verfügung stehen, also arbeiten dürfen, arbeitsfähig und -bereit sind, in der Bundesrepublik Deutschland wohnen, nicht jünger als 15 Jahre sind und die Altersgrenze für den Renteneintritt noch nicht erreicht haben, sich persönlich bei einer Agentur für Arbeit oder einem Jobcenter arbeitslos gemeldet haben. Für Hilfebedürftige nach dem SGB II findet nach § 53a Abs. 1 SGB II die Arbeitslosendefinition des § 16 SGB III sinngemäß Anwendung.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019) „Die Arbeitslosenstatistik der Bundesagentur für Arbeit (BA) wird aus den Geschäftsdaten der Agenturen für Arbeit und der Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende gewonnen. Im Zeitablauf haben Änderungen im Sozialrecht sowie in der Organisation der Sozialverwaltung Einfluss auf die Höhe der Arbeitslosenzahlen. Datenrevisionen können zu Abweichungen gegenüber Auswertungen mit früherem Erstellungsdatum führen.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquoten (in %) zeigen die relative Unterauslastung des Arbeitskräfteangebots an, indem sie die registrierten Arbeitslosen zu den Erwerbspersonen in Beziehung setzen (Quelle: Destatis 2020). Aufgrund der fehlenden Verfügbarkeit von Daten zu den Erwerbstätigen auf Gemeindeebene berechnen wir die Arbeitslosenquote wie folgt:

Arbeitslosenquote = Arbeitslose / (sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort + Arbeitslose) *100.

 

Bürobeschäftigtenquote

Die Bürobeschäftigtenquote – ein wichtiger Indikator zur Beschreibung der lokalen Büroflächennachfrage – gibt an, wie viel Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort aufgrund ihrer Tätigkeit einer klassischen Bürobeschäftigung nachgehen. Damit kann pro Stadt die Zahl der benötigten Büroarbeitsplätze und daraus den Bedarf an Bürofläche abgeleitet werden.

Mit Hilfe der sog. „Klassifikation der Berufe 2010“ (KldB 2010)1 wird die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten am Arbeitsort geschätzt. Die Klassifikation wird von der Bundesagentur für Arbeit herausgegeben und beinhaltet die Zuordnung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach „Berufsfachlichkeit“ sowie nach „Anforderungsniveau“. Bei der Berufsfachlichkeit handelt es sich um Berufe, die anhand ihrer Ähnlichkeit gleiche Tätigkeiten, Kenntnisse und Fertigkeiten erfordern. Das Anforderungsniveau definiert vier Komplexitätsstufen der auszuübenden Tätigkeiten beginnend mit „Helfer- und Anlerntätigkeiten“ bis hin zu „hochkomplexen Tätigkeiten“ (Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit). Darauf aufbauend wird für jede Berufsfachlichkeit in Bezug auf die jeweilige Komplexität der Tätigkeit der wahrscheinliche Grad der Bürotätigkeit als Faktor bestimmt. Multipliziert man die Anzahl das versicherungspflichtige Beschäftigen mit diesem Faktor, erhält man die Zahl der Bürobeschäftigten. Beamte und Selbstständige sind hier nicht berücksichtigt.

Die Klassifizierung der Berufe (KldB) wird von der Bundesagentur für Arbeit regelmäßig angepasst, sodass auch neue Berufsbilder hierbei berücksichtigt werden können. Zudem entspricht sie der internationalen Berufsklassifikation International Standard Classification of Occupations 2008 (ISCO-08). Ab dem Berichtsjahr 2021 verwendet die Bundesagentur eine Weiterentwicklung mit zwei neuen Berufsuntergruppen und 14 neuen Berufsgattungen, sodass die KldB aktuell 16 Berufsfelder umfasst, die allen anerkannten Ausbildungs- und Studienberufe zugeordnet werden können.

Weitere Informationen zur Methodik der Klassifikation der Berufe 2010 finden Sie unter https://statistik.arbeitsagentur.de/DE/Navigation/Grundlagen/Klassifikationen/Klassifikation-der-Berufe/KldB2010-Fassung2020/KldB2010-Fassung2020-Nav.html

 

1.4 Flächennutzung

Die Flächenerhebung bezieht sich auf die nach Art der tatsächlichen Nutzung definierten Flächen des Gebietsstands einer Gemeinde. Die folgenden Definitionen (Stand Januar 2019) sind dem Regionalstatistischen Katalog der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder 2020 entnommen.

 

Gebietsstand insgesamt in km²:

Fläche einer Gemeinde, die sich auf den Stichtag 31.12. eines Jahres bezieht (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Bodenfläche (in ha)

Die Bodenfläche einer regionalen Einheit (z.B. Gemeinde, gemeindefreies Gebiet, Kreis) setzt sich aus allen innerhalb der festgelegten Grenzen dieses Gebiets liegenden Flächen zusammen. Erhebungsgrundlage für die Flächenerhebung nach Art der tatsächlichen Nutzung stellt seit 2016 das Amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) dar. Der Nutzungsartenbereich Siedlung beinhaltet die bebauten und nicht bebauten Flächen, die durch die Ansiedlung von Menschen geprägt sind oder zur Ansiedlung beitragen (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Wohnbaufläche (in ha)

Wohnbaufläche ist eine baulich geprägte Fläche einschließlich der mit ihr im Zusammenhang stehenden Freiflächen (z.B. Vorgärten, Ziergärten, Zufahrten, Stellplätze), die ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dient (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Industrie- und Gewerbefläche (in ha)

Industrie- und Gewerbefläche ist eine Fläche, die vorwiegend industriellen oder gewerblichen Zwecken dient. Neben der Fläche für Industrie und Gewerbe sind dies Flächen für Handel und Dienstleistungen sowie Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Erholungsfläche (in ha)

Sport-, Freizeit- und Erholungsfläche ist eine baulich geprägte Fläche einschließlich der mit ihr im Zusammenhang stehenden Freifläche, die der Ausübung von Sportarten, der Freizeitgestaltung oder der Erholung dient (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Grünanlagen (in ha)

Grünanlage ist eine Fläche, die vorherrschend der Erholung, der Verschönerung des Ortsbilds oder dazu dient, Pflanzen zu zeigen (z.B. botanische Gärten) (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Friedhofsfläche (in ha)

Friedhof ist eine Fläche, die zur Bestattung dient oder gedient hat, sofern die Zuordnung zu „Grünanlage“ nicht zutreffender ist. Friedwälder werden der Nutzungsart „Wald“ zugeordnet (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Straßen, Wege und Plätze (in ha)

Straßenverkehr umfasst alle für die bauliche Anlage Straße erforderlichen Flächen und die dem Straßenverkehr dienenden bebauten und unbebauten Flächen. Wege umfasst alle Flächen, die zum Befahren und/oder Begehen vorgesehen sind. Zur Wegfläche gehören auch Seitenstreifen und Gräben zur Wegentwässerung. Plätze sind Verkehrsflächen in Ortschaften oder ebene, befestigte oder unbefestigte Flächen, die bestimmten Zwecken dienen (z.B. für Verkehr, Parken, Märkte, Festveranstaltungen) (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Landwirtschaftsfläche (in ha)

Landwirtschaftsfläche ist eine Fläche für den Anbau von Feldfrüchten sowie eine Fläche, die beweidet und gemäht werden kann, einschließlich der mit besonderen Pflanzen angebauten Flächen (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Waldfläche (in ha)

Wald ist eine Fläche, die mit Forstpflanzen (Waldbäume und Waldsträucher) bestockt ist (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Wasserfläche (in ha)

Der Nutzungsartenbereich Gewässer umfasst die mit Wasser bedeckten Flächen (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

Zur Definition der Büromarktdaten orientiert sich IZ Research am Leitfaden zur Büromarktberichterstattung (2015) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif), der für den deutschen Immobilienmarkt als Standard-Definitionskatalog von Büromarktkennzahlen zu sehen ist. Wir weisen jedoch darauf hin, dass sich je nach Datenanbieter die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition unterscheiden können. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die zitierte Quelle.

 

2.1 Spitzenmiete

Nach der Definition der gif e.V. bezieht sich die Spitzenmiete auf erzielbare Neuvertragsmieten (keine Bestandsmietverträge). Sie wird auf Basis einer erzielbaren Nominalmiete (vertraglich vereinbarte Anfangsmiete, ohne Berücksichtigung der Nebenkosten, Incentives oder lokalen Steuern) berechnet und bezieht sich auf eine hochwertige Vermietungsfläche von mindestens 500 m² Größe (in B-Standorten 300 m²) im besten Teilmarkt zum Berichtszeitpunkt/-zeitraum. Sie wird in Quadratmeter Mietfläche nach gif-Definition auf Monatsbasis in Euro pro Quadratmeter ausgewiesen.

Zur Interpretation des Marktgeschehens im oberen Preissegment können darüber hinaus die realisierten Spitzenmieten abgebildet werden. Die realisierte Spitzenmiete umfasst das – bezogen auf das jeweilige Marktgebiet – oberste Preissegment mit einem Marktanteil von etwa 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 3/6/9/12 Monaten, je nachdem, welcher Zeitraum betrachtet werden soll, und stellt hieraus den Median der Mietpreise des entsprechenden Berichtszeitraumes dar. Es sind mindestens drei Verträge in die Berechnung einzubeziehen, auch wenn dadurch ggf. die 3 % Grenze überschritten wird. Die Spitzenmiete soll die Entwicklung im Spitzensegment des Marktes abbilden, selbst wenn im obersten Preissegment im Berichtszeitraum keine Mietverträge abgeschlossen wurden, d.h. sie kann auf Basis der realisierten Spitzenmiete geschätzt werden, wenn es im Berichtszeitraum keine entsprechenden Abschlüsse gab. Bei Veröffentlichungen von erzielbaren Spitzenmieten ist darauf hinzuweisen, dass es sich ggf. nicht um am Markt realisierte Mietpreisniveaus handelt. (Quelle: https://www.gif-ev.de/gif-glossar/show/glossar-bueromarkt)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.2. Durchschnittsmiete

Die realisierte Durchschnittsmiete ist der flächengewichtete Durchschnittsmietpreis über alle abgeschlossenen Neumietverträge eines definierten (Teil-)Marktes. Zur Berechnung der Durchschnittsmiete werden die einzelnen nominalen Mieten aller in einem definierten Zeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und der Mittelwert aus diesen Werten errechnet. Der Durchschnitt wird nur dann gebildet, wenn die mit Fläche und Miete erfassten Verträge für die Berechnung mindestens 75 % der Flächenumsätze (ohne Eigennutzer) in einem Markt repräsentieren. (Quelle: Durchschnittsmiete – gif e.V. (gif-ev.com))

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.3. Mietpreisspanne

Sie beschreibt die Spanne zwischen der niedrigsten und der höchsten Miete in einem definierten
(Teil-)Markt und basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Mietvertragsabschlüssen als auch auf der Marktsicht der Vermietungsabteilungen der Datenanbieter vor Ort. Das obere Ende der Spanne ist zugleich die Höchstmiete (= einzelne über den Spitzenmieten liegende Werte in nicht reproduzierbaren Flächen werden als Höchstwerte bezeichnet). (Quelle: Glossar – gif e.V. (gif-ev.com))

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.4. Spitzenrendite

Der Begriff Rendite entspricht in diesem Zusammenhang der Nettoanfangsrendite und setzt die Nettomieteinnahmen in Relation zum Brutto-Kaufpreis (= Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten). Sie ist eine Erweiterung der Brutto-Anfangsrendite und wird in Prozent angegeben. Die Spitzenrendite beschreibt den Wert eines Gebäudes von höchster Qualität, in der Regel handelt es sich um einen Neubau, in bester Lage (meist in zentraler Citylage), wenn das Gebäude zu der aktuellen Spitzenmiete langfristig und vollständig an Top-Mieter vermietet ist. (Quelle: Glossar – gif e.V. (gif-ev.com))

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.5. Leerstand

Nach gif e.V. ist der Leerstand die Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) zur Verfügung stehen und innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können. Darüber hinaus werden Büroflächen berücksichtigt, die sich noch im Bau befinden und innerhalb von drei Monate bezugsfähig sein können. Auch ungenutzte Flächen, über die lediglich ein Generalmietvertrag abschlossen wurde, werden zum Leerstand hinzugerechnet. Damit handelt es sich um kurzfristig zur Verfügung stehendes Büroflächenangebot. Davon noch einmal unterschieden ist der sog. Sockelleerstand, zu dem alle Büroflächen, die mindestens drei Jahre leer stehen, gezählt werden. Die Zuordnung zum Sockelleerstand erfolgt unabhängig von Alter, Ausstattung und Lage eines Gebäudes und umfasst sowohl einzelne Etagen/Bereiche eines ansonsten belegten Objektes als auch ganze Gebäude. Der Sockelleerstand ist eine Teilmenge des Büroleerstandes eines Marktes. Er kann als solche auch gesondert in Marktberichten ausgewiesen werden. (Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.6. Leerstandsquote

Die Leerstandsquote (auch Leerstandsrate) stellt das prozentuale Verhältnis aller leerstehender Flächen einer Einheit (Immobilie, Stadt, Region etc.) zum gesamten Büroflächenbestand dar. Die Quote kann sich somit auf eine gesamte Stadt, eine Region oder das Bundesgebiet beziehen. Hier bezieht sich die Leerstandquote für einen bestimmten Zeitpunkt auf ein bestimmtes Marktgebiet (Stadt bzw. Teilmarkt). (Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.7. Flächen im Bau

Zu den Büroflächen im Bau zählen Flächen, die sich aktuell in der Entstehungsphase befinden (ab Beginn der Bodenarbeiten). Für solche Flächen können Vorvermarktungsquoten im Rahmen der Marktberichterstattung ausgewiesen werden (diese enthalten auch die Flächen, die innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können). Alle Flächen, die sich im Bau befinden, aber innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfähig sein können, zählen bereits zum Büroflächenbestand und werden, sofern nicht vergeben, auch beim Leerstand berücksichtigt. (Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.8. Baufertigstellungen

Mit der Baufertigstellung werden die Fertigstellungen der unter Baugenehmigungen definierten Bürobaumaßnahmen verstanden.

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

 

2.9. Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem definierten (Teil-)Markt für Büroimmobilien innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit neu vermietet, an Eigennutzer verkauft oder von Eigennutzern für sich selbst errichtet werden. Für die Erfassung der Vermietungsumsätze gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, auch wenn dieser ggf. konditioniert ist und nicht das Einzugsdatum des Mieters ist. Es spielt keine Rolle, ob die Flächen bezugsfertig sind oder erst ausgebaut bzw. errichtet werden müssen. Dies gilt auch bei im Vertrag genannten aufschiebenden Bedingungen. Für die Erfassung von eigengenutzten Flächen gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sofern es sich um den Kauf eines bestehenden oder im Bau befindlichen Bürogebäudes handelt. Bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung ist der tatsächliche Baubeginn für die Zuordnung entscheidend (Beginn der Bodenarbeiten). Besonderheiten der Zuordnung zum Flächenumsatz:

  • Für den Flächenumsatz sind auch (Unter-)Vermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder eigengenutzten Objekten zu erfassen.
  • Interimsanmietungen zählen zum Flächenumsatz.
  • Mietvertragsverlängerungen werden nur dann als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist. Als Flächenumsatz wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt.
  • Bei Umzügen innerhalb eines Gebäudes werden nur die zusätzlichen angemieteten Flächen zum Flächenumsatz gezählt.

Folgende Sachverhalte werden nicht zum Flächenumsatz gezählt: Über die oben genannten Ausnahmen hinaus wird die Verlängerung oder Erneuerung von Bestandsmietverträgen nicht als Flächenumsatz gewertet. Auch im Falle von Sanierungen, bei denen der/die Nutzer das Gebäude zeitweise verlassen und mit der Fertigstellung der Sanierung wieder in das Ursprungsgebäude zurückkehren, wird die Rückkehr nicht als Flächenumsatz gezählt (jedoch die Interimsanmietung)

Nicht zum Flächenumsatz zählen Flächen, die bereits vor dem Kauf vom neuen Eigentümer angemietet waren, sowie Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Ebenso werden Generalmietverträge nicht als Flächenumsatz erfasst. Auch alle Schein-Umsätze, die sich bei Eigennutzern/Mietern durch Umstrukturierungen, Ausgliederungen, Umfirmierungen etc. ergeben können, werden nicht als Büroflächenumsatz erfasst. Verlängerung oder Erneuerung von Büromietverträgen können jedoch als eigenständige Kategorie erfasst und veröffentlicht werden. (Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar, Leitfaden zur Büromarktberichterstattung, gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Juli 2015).

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.1. Spitzenmiete

Die Spitzenmiete im Einzelhandel beschreibt die nachhaltig erzielbare nominale Höchstmiete (Nettomietpreis ohne Nebenkosten, Incentives und lokaler Steuern) bei Neuvermietung in einer hochwertigen Ideal-Verkaufsfläche, die sich 1a-Lage befindet. Sie basiert auf der Auswertung der zu einem definierten Betrachtungszeitraum (i. d. R. pro Quartal) registrierten Vermietungen (nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014). Die jeweilige Idealfläche sowie die räumliche Abgrenzung einer 1a-Lage wird je nach Datenanbieter unterschiedlich definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.2. Spitzenrendite

Spitzenrendite: Unter der Annahme konkreter Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten wird die Spitzenmiete in eine Nettoanfangsrendite (Spitzenrendite) berechnet.(nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014).

3.3. Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor: Der Faktor einer Einzelhandelsimmobilie wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete teilt (nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014).

3.4. Flächenumsatz

Flächenumsatz: Der Einzelhandelsflächenumsatz beschreibt die Summe aller neu vermieteten Flächen innerhalb des betrachteten Zeitraums (Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) bzw. Marktgebietes. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst (nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014). Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.5. Passantenfrequenz

Passantenfrequenz: Passantenfrequenzen geben die Zahl von Personen wieder, die an festgelegten Stichtagen in einem abgegrenzten Zeitraum als Fußgänger in einer Einkaufsstraße unterwegs sind und im Rahmen einer Zählung erfasst wurden. Als Indikatoren für Umsatzchancen stellen Frequenzdaten besonders für Einzelhändler, die auf Laufkundschaft angewiesen sind, wichtige Kennziffern für Umsatzchancen dar (nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014). Die Erhebungen bzw. Zählmethoden werden je nach Datenanbieter unterschiedlich durchgeführt bzw. definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.6. Filialisierungsgrad

Filialisierungsgrad: Der Filialisierungsgrad gibt an, wie hoch der Anteil der zu Filialunternehmen gehörenden Betriebe an der Gesamtzahl der Einzelhandelsbetriebe in einem räumlich abgegrenzten Bereich ist (z.B. einer Straße, der Innenstadt oder einem Stadtteil). (gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014) Je nach Datenanbieter unterscheiden sich möglicherweise die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.7. Kaufkraft

Kaufkraft allgemein

Die Kaufkraft gibt an, welche Menge an Gütern und Dienstleistungen mit einer Geldeinheit erworben werden können, und stellt das verfügbare Einkommen dar. Wir bilden die Kaufkraft insgesamt in Mio. €, je Einwohner in € und als Kaufkraft je Haushalt in € ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die Kaufkraft einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen. (Quelle Nexiga 2020)

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft

Von der insgesamt vorhandenen Kaufkraft eines Haushalts oder einer Person wird nur ein Teil im Einzelhandel verausgabt. So sind insbesondere Ausgaben für Mieten, Hypothekenzinsen, Versicherungen, für Reisen oder Dienstleistungen nicht von Bedeutung, wenn die Einzelhandelskaufkraft zu ermitteln ist, da solche Ausgaben nicht einzelhandelsbezogen sind (Quelle gif e.V.). Wir bilden die einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. € und je Einwohner in € ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die einzelhandelsrelevante Kaufkraft einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen. (Quelle: Nexiga 2020)

Umsatzkennziffer im Einzelhandel (Retail Turnover Ratio)

Im Gegensatz zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden beim Einzelhandelsumsatz (Umsatzkennziffer) die Einkäufe am Einkaufsort der Konsumenten erfasst, da hier die im örtlichen Einzelhandel getätigten Umsätze gemessen werden. Für die Ermittlung wird als Definition der im stationären Einzelhandel erzielte Umsatz zu Endverbraucherpreisen zugrunde gelegt. Wir bilden die Umsatzkennziffer insgesamt in Mio. € und je Einwohner in € ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Umsatzkennziffer-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die Umsatzkennziffer einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen. (Quelle: Nexiga 2020)

Kaufkraftbindung im Einzelhandel

Aus der Relation von Einzelhandelsumsatz zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung. Diese identifiziert Raumeinheiten mit Kaufkraftzufluss bzw. Kaufkraftabfluss. Die daraus resultierende Zentralitätskennziffer wird als Pro-Kopf-Index (BRD = 100) ausgewiesen und zeigt das Maß an Attraktivität (»Magnetwirkung«) einer Raumeinheit für ihr Umland. (Quelle: Nexiga 2020)

Konsum-Kaufkraft

Die Konsum-Kaufkraft beschreibt das Einkommen privater Haushalte, das nach Abzug aller regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen für Konsumzwecke verbleibt. Wir bilden die Konsum-Kaufkraft insgesamt in Mio. € und je Einwohner in €  ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Konsum-Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, diesen Kaufkraftfaktor einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen. (Quelle: Nexiga 2020)

Kaufkraft für Konsumgüter des täglichen Bedarfs

Wir bilden die Kaufkraft für Konsumgüter insgesamt in Mio. € und je Einwohner in € ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die Kaufkraft einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen. (Quelle: Nexiga 2020)

4.1 Tourismus

Übernachtungen

„Es handelt sich hierbei um die Zahl der Übernachtungen von Personen, die während des Kalenderjahres in Beherbergungsbetrieben übernachteten, d.h. zum vorübergehenden Aufenthalt eine Schlafgelegenheit belegten.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Gästeankünfte

„Es handelt sich hierbei um die Zahl der Gäste, die während des Kalenderjahres in Beherbergungsbetrieben ankamen und zum vorübergehenden Aufenthalt eine Schlafgelegenheit belegten.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Anteil Internationaler Tourismus

Anteil ausländischer Gäste an den Gesamtgästeankünften in %. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Aufenthaltsdauer

Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist der Quotient aus der Anzahl der Übernachtungen und der Anzahl der Ankünfte im jeweiligen Berichtszeitraum und wird in Tagen angegeben. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Tourismusindex

Anzahl der Gästebetten pro 1.000 Einwohner je Gemeinde. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

4.2 Hotelangebot

Beherbergungsbetriebe

„Beherbergungsbetriebe beherbergen vorübergehend mindestens 10 Gäste (im Reiseverkehr) gleichzeitig. Hierzu zählen auch Unterkunftsstätten, die die Gästebeherbergung nichtgewerblich und/oder nur als Nebentätigkeit betreiben. Zu den Beherbergungsbetrieben zählen Hotels, Hotels garnis, Gasthöfe, Pensionen, Erholungs- und Ferienheime, Schulungsheime, Ferienhäuser und Ferienwohnungen, Ferienzentren, Hütten, Jugendherbergen und jugendherbergsähnliche Einrichtungen, Campingplätze sowie ferner Vorsorge- und Rehabilitationskliniken.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Angebotene Gästebetten

„Als Gästebetten wird die Anzahl der angebotenen Betten und sonstigen Schlafgelegenheiten in den geöffneten Beherbergungsbetrieben (ohne Campingplätze) ausgewiesen. Das Bettenangebot bezieht sich auf die Beherbergungsmöglichkeiten nach dem Stand von Ende Juli.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

4.3. Auslastung

Die durchschnittliche Auslastung oder Belegung (Occupancy) beschreibt den Anteil der verkauften Zimmer eines Betriebes in einem bestimmten Zeitraum und wird in Prozent angegeben und wird wie folgt berechnet:

Auslastung = verkaufte Zimmer/verfügbare Zimmer

 

4.4. RevPar

RevPar (Revenue Per Available Room): Es handelt sich um den Umsatz pro verfügbarem Zimmer in €, er wird als Quotient des gesamten Zimmerumsatzes zur Anzahl verfügbarer Zimmer ermittelt.

 

4.5. ADR

ADR (Average Daily Rate): Es handelt sich um den durchschnittlichen Tagespreis pro verkauftem Zimmer, es ist der Quotient aus dem Zimmererlös und der Anzahl verkaufter Zimmer pro Tag.

 

4.6. ARR

ARR (Average Room Rate): Es handelt sich um den durchschnittlichen Zimmerpreis für in einem bestimmten Zeitraum verkaufte Zimmer und ist der Quotient aus dem Zimmererlös und der Anzahl verkaufter Zimmer.

 

4.7 Spitzenrendite

Spitzenrendite

Die Spitzenrendite für Hotelimmobilien entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung. (Quelle Colliers International)

 

Transaktionsvolumen

Das Transaktionsvolumen ist die Summe aller registrierten Hotelinvestitionen in einem bestimmten Zeitraum und wird in € angegeben.

Spitzenmiete

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.
Der Datenanbieter Jolas Consult berechnet die Mietpreise als Mediane der Angebotsmieten in qm BGF. Herangezogen werden neben vergleichbarer Objektarten und Lage auch vergleichbare Bodenwerte. Der Median ergibt sich aus mindestens 5 Vergleichsgebäuden einer modernen Ausstattungsklasse.
Die Daten stehen für Logistik- und Gewerbeimmobilien auf Kreisebene für kreisfreie Städte zur Verfügung. (Quelle: Jolas Consult).

Mindestmiete

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

Der Datenanbieter Jolas Consult berechnet die Mietpreise als Mediane der Angebotsmieten in qm BGF. Herangezogen werden neben vergleichbarer Objektarten und Lage auch vergleichbare Bodenwerte. Der Median ergibt sich aus mindestens 5 Vergleichsgebäuden einer einfachen Ausstattungsklasse. Die Daten stehen für Logistik- und Gewerbeimmobilien auf Kreisebene für kreisfreie Städte zur Verfügung. (Quelle Jolas Consult).

Durchschnittsmiete

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.
Der Datenanbieter Jolas Consult berechnet die Mietpreise als Mediane der Angebotsmieten in qm BGF. Herangezogen werden neben vergleichbarer Objektarten und Lage auch vergleichbare Bodenwerte. Der Median ergibt sich aus mindestens 5 Vergleichsgebäuden einer funktionalen Ausstattungsklasse. Die Daten stehen für Logistik- und Gewerbeimmobilien auf Kreisebene für kreisfreie Städte zur Verfügung. (Quelle Jolas Consult).

Spitzenrendite

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert.
In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.
Der Begriff Rendite entspricht in diesem Zusammenhang dem reziproken Wert des Netto-Vervielfältigers (Gesamt-Kaufpreis zu Jahresmiete-Reinertrag). Der Spitzenfaktor beschreibt demnach den höchsten am Markt erzielbaren Vervielfältiger und setzt die Nettomieteinnahmen in Relation zum Brutto-Kaufpreis
(= Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten). In der Regel bezieht sich die Spitze auf einen Neubau (Fertigstellung innerhalb der letzten zwei Jahre) mit den besten Standortvoraussetzungen und wenn das Gebäude zu der aktuellen Spitzenmiete langfristig und vollständig an Top-Mieter vermietet ist. (Quelle: u.a. DIP Deutsche Immobilien-Partner).

Grundstückspreise Min./Max.

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert.
In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.
Den Grundstückspreisen werden in der Regel sog. Bodenrichtwerte, die als Mediane aller Bodenwerte innerhalb der Gebietskörperschaft in Gewerbe- und Industriegebieten vorliegen, zugrunde gelegt. Sie werden in €/qm Grundfläche sowohl als unteres und oberes Preissegment angegeben. Die Bodenwerte sind mit den Bodenrichtwerten nicht vergleichbar.

Flächenumsatz

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert.
In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.
Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet werden. Dazu gehören auch Logistikflächen, die für einen Eigennutzer realisiert werden. Der Flächenumsatz wird in der Regel in qm Fläche BGF oder Nutzfläche angegeben.

Transaktionsvolumen

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode bzw. sie sind nicht näher definiert.
In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.
Transaktionen beschreiben Kauf-und Verkaufsaktivitäten am Investmentmarkt für Immobilien, die zur Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren genutzt werden. Als Transaktionsvolumen wird die Summe der gezahlten Kaufpreise pro Zeitraum in € bezeichnet.

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

6.1 Wohnungsangebot

Wohnungsbestand

Der Wohnungsbestand beschreibt die Anzahl aller in einem regional abgegrenzten Gebiet an einem bestimmten Stichtag vorhandenen Wohnungen sowohl in Wohn- als auch Nichtwohngebäuden. In Wohngebäuden wird der Wohnungsbestand nochmals nach der Bauform unterschieden, und zwar zwischen Bestand an Wohnungen in Wohngebäuden mit 1-2 Wohnungen (Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern) und Bestand an Wohnungen in Wohngebäuden mit 3 und mehr Wohnungen (Geschosswohnungen). Der Wohnungsbestand trifft eine Aussage zur Größe des räumlich und zeitlich definierten Wohnungsangebots (keine Aussage, ob bewohnt oder unbewohnt). (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019/ www.wohnungsmarktbeobachtung.de)

 

Baugenehmigungen

Unter Baugenehmigungen werden „genehmigungs- oder zustimmungs-bedürftige sowie kenntnisgabe- oder anzeigepflichtige oder einem Genehmigungs-freistellungsverfahren unterliegende Baumaßnahmen“ verstanden. Darunter fallen Gebäude sowie Wohnungen. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Baumaßnahmen

Baumaßnahmen beschreiben alle baulichen Veränderungen an bestehen Wohn- und Nichtwohngebäuden durch Umbau, Ausbau, Erweiterung (z.B. Anbau oder Aufstockung) sowie Wiederherstellungsmaßnahmen. Bei Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden können Wohnungen nicht nur neu entstehen, sondern auch entfallen (z. B. durch Wohnungszusammenlegungen).

 

Baufertigstellungen

Unter Baufertigstellungen werden die Fertigstellungen von „genehmigungs- oder zustimmungsbedürftigen sowie kenntnisgabe- oder anzeigepflichtigen oder einem Genehmigungsfreistellungsverfahren unterliegenden Baumaßnahmen“ verstanden (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

 

Wohngebäude

„Wohngebäude sind Gebäude, die mindestens zur Hälfte (gemessen am Anteil der Wohnfläche an der Gesamtnutzfläche) Wohnzwecken dienen. Zu den Wohngebäuden zählen auch Wohnheime.“ Diese werden insgesamt sowie nach Anzahl der im Gebäude befindlichen Wohnungen dargestellt. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Nichtwohngebäude

„Nichtwohngebäude sind Gebäude, die überwiegend (zu mehr als der Hälfte der Gesamtnutzfläche) Nichtwohnzwecken dienen. Dazu zählen z. B. Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude (z. B. Fabrikgebäude, Hotels).“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Wohnungen

„Unter Wohnungen sind nach außen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende Räume zu verstehen, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Eine Wohnung hat grundsätzlich einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum, ferner Wasserversorgung, Ausguss und Toilette. Zur Wohnung können aber auch außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses liegende, zu Wohnzwecken ausgebaute Keller- oder Bodenräume (z. B. Mansarden) gehören. Beginnend mit dem Berichtsjahr 2012 gelten auch „sonstige Wohneinheiten“ (d.h. Wohneinheiten ohne Küche oder fest installierte Kochgelegenheit) als „Wohnung“.“ Zu genehmigende Wohnungen werden sowohl insgesamt als nach Anzahl der Räume der Wohnung (1 Raum bis 3 Räume und mehr) angeben. Räume sind alle zu Wohnzwecken bestimmte Zimmer wie Wohn-, Ess- und Schlafzimmer und andere separate Räume (z. B. bewohnbare Keller- und Bodenräume) von mindestens 6 m² Wohnfläche sowie abgeschlossene Küchen unabhängig von deren Größe. Ein Wohnzimmer mit einer Essecke, Schlaf- oder Kochnische wird als ein Raum gezählt. Bad, Toilette, Flur und Wirtschaftsräume werden grundsätzlich nicht mitgezählt. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

Wohnfläche in Wohngebäuden

Die Wohnfläche in Wohngebäuden ergibt sich aus der Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Hierzu gehören die Flächen von Wohn- und Schlafräumen, Küchen und Nebenräumen (Dielen, Abstellräume, Bäder, anteilig Balkone/Loggien u. ä.). In Wohnheimen wird die Grundfläche der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind, als Wohnfläche definiert. Nicht hinzugezählt werden Flächen wie Keller, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume, Garagen etc. Die Wohnfläche wird in 1.000 m² angegeben. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

 

6.2 Wohnungsnachfrage

Mit der Wohnbedarfsprognose von empirica regio wird die Zusatznachfrage nach Wohnungen aufgrund der Zunahme wohnungsnachfragender Haushalte beschrieben, verursacht durch Veränderungen der Einwohnerzahlen, der Haushaltsgrößen und der Altersverteilung der Haushalte. Dabei berücksichtigt die Prognose nicht, ob Wohnungen in bestimmten Preissegmenten fehlen. Vielmehr wird analysiert, wie viele Wohnungen aufgrund (regional) steigender Haushaltszahlen zusätzlich benötigt werden. Bei solchen Prognosen wird unterstellt, dass die Wohnungen auch (wieder) bezahlbar sind, wenn ausreichend viele gebaut werden. Der zusätzliche Wohnraumbedarf wird in Anzahl der Wohnungen sowie in Anzahl der Wohnungen pro 1.000 Einwohner in einem unteren, mittleren und oberen Szenario für kreisfreie Städte sowie für alle Kreise von 2024 bis 2045 prognostiziert. (Quelle und weitere Informationen zur Methodik: empirica regio/ empirica-Wohnungsmarktprognose 2024).

 

6.3 Mieten allgemein

Wohnungen (Durchschnittsmiete)

Bei den Mieten handelt es sich um Angebotsmieten (inserierte Mieten), die von empirica regio hedonisch, also qualitätsbereinigt für eine repräsentative Wohneinheit (Wohnung 60-79 m² bzw. EZFH 125 m²) für alle Baujahre sowie mit gehobener Ausstattung berechnet werden. Die Mieten werden in €/m²/Monat (Netto kalt) angegeben und liegen auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte als Quartalswerte vor und werden viermal pro Jahr aktualisiert. Zusätzlich wird die relative Veränderung der Mieten als Index (BRD = 100) dargestellt. (Quelle: empirica regio).

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotsmieten je qm² für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) und Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten. (Quelle: GEWOS)

 

Erschwinglichkeit der Angebotsmieten

Die Erschwinglichkeit der Angebotsmieten gibt die Relation aus dem durchschnittlichen Angebotsmietniveau je kreisfreier Stadt bzw. Landkreis eines Jahres und dem verfügbaren Einkommen der Haushalte je Einwohner an. Das verfügbare Einkommen ist das Einkommen, das den Privathaushalten für Konsumzwecke und Sparen zur Verfügung steht. Eine Erschwinglichkeit von z.B. 33,0 % bedeutet, dass 33,0 % des verfügbaren Einkommens für die (Angebots-)Miete aufgewendet werden müssen. (Quelle: GEWOS)

 

6.4 Mieten Neubau

Mieten Neubau gesamt (Durchschnitt)

Alle Neubaumieten sind inserierte Mieten (Angebotsmieten) und werden von empirica regio hedonisch, also qualitätsbereinigt für eine repräsentative Wohneinheit (Wohnung 60-79 m²/ EZFH 125 m²), mit einem Baujahr innerhalb der letzten zehn Jahre (Neubau) sowie mit gehobener Ausstattung dargestellt. Sie werden in €/m²/Monat (Netto kalt) angegeben und liegen auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte als Quartalswerte vor. Die Datenaktualisierung erfolgt viermal pro Jahr. Zusätzlich wird die relative Veränderung der Mieten als Index (BRD = 100) dargestellt. (Quelle: empirica regio).

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotsmieten je qm² für Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten. (Quelle: GEWOS)

 

6.5 Mieten Bestand

Mieten Bestand gesamt (Durchschnitt)

Für Bestandsmieten werden von empirica regio die inserierten Mieten für Bestandwohnungen (Angebotsmieten) ausgewertet und hedonisch, also qualitätsbereinigt für eine repräsentative Wohneinheit (Wohnung 60-79 qm/ EZFH 125 qm) mit gehobener Ausstattung dargestellt. Sie werden in €/qm/Monat (Netto kalt) angegeben und liegen auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte als Quartalswerte vor. Die Datenaktualisierung erfolgt viermal pro Jahr. Zusätzlich wird die relative Veränderung der Mieten als Index (BRD = 100) dargestellt. (Quelle: empirica regio).

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotsmieten je qm² für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) in den kreisfreien Städten.

 

6.6 Kaufpreisfaktor/Rendite

Vervielfältiger

empirica regio definiert den Vervielfältiger als das Verhältnis aus qualitätsbereinigten Miet- und Kaufpreisen je 60-79 qm großer Wohneinheit, für alle Baujahre und mit gehobener Ausstattung. Er berechnet sich wie folgt: Kaufpreis/Jahresmiete. empirica regio unterscheidet zwischen dem Vervielfältiger insgesamt, dem Vervielfältiger für Wohnungsneubau (Wohneinheiten nicht älter als zehn Jahre) sowie dem Vervielfältiger für den Wohnungsbestand und wird deutschlandweit auf Kreisebene und für die kreisfreien Städte ermittelt. (Quelle: empirica regio)

Der Vielvielfältiger von GEWOS gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Anschaffungskosten für eine Immobilie über die Mieteinnahmen wieder kompensiert werden. Ein Vervielfältiger von z.B. 20,0 bedeutet, dass 20 Jahre benötigt werden, um den Immobilienkaufpreis über die Mieteinnahmen zu refinanzieren. Der Vervielfältiger wurde für das zweite Quartal 2019 berechnet. (Quelle: GEWOS)

 

Bruttoanfangsrendite

empirica regio definiert die Bruttoanfangsrendite als Relation zwischen anfänglichen Mieteinnahmen und Kaufpreis der vermieteten Wohnung. Da die wenigsten der zum Kauf inserierten Wohnungen neben dem Kaufpreis auch die aktuellen Mieteinnahmen enthalten, wird hier der mittlere, qualitätsbereinigte Mietpreis aller Mietwohnungen ins Verhältnis zum mittleren, qualitätsbereinigten Kaufpreis aller Eigentumswohnungen gesetzt (vgl. Vervielfältiger), der Kehrwert ist die Rendite.
empirica regio unterscheidet hierbei zwischen der Bruttorendite insgesamt, der Bruttorendite für Wohnungsneubau (Wohneinheiten nicht älter als zehn Jahre) sowie der Bruttorendite für den Wohnungsbestand. Sie wird in % angegeben und deutschlandweit auf Kreisebene und für die kreisfreien Städte ermittelt. (Quelle: empirica regio)

Die Bruttoanfangsrendite, die GEWOS berechnet, ist der jährliche Gewinn, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Die angegebenen Werte beziehen sich auf Mietwohnungen. (Quelle: GEWOS)

 

6.7. Kaufpreise allgemein

Eigentumswohnungen (Durchschnitt)

Bei den von empirica regio dargestellten Kaufpreisen handelt es sich um qualitätsbereinigte inserierte Angebotspreise (hedonische Preise) für eine Wohnung (60-79 m²) bzw. ein Haus (EZFH 125 m²) aller Baujahre (Neubau und Bestand) sowie mit gehobener Ausstattung. Die Kaufpreise werden in €/m² bzw. pro Wohneinheit angegeben und liegen auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte als Quartalswerte vor. Sie werden viermal pro Jahr aktualisiert. Zusätzlich wird die relative Veränderung der Preise als Index (BRD = 100) dargestellt. (Quelle: empirica regio)

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotspreise je qm für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) und Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten. (Quelle: GEWOS)

 

Immobilienpreise und Wirtschaftlichkeit

Immobilienpreise und Wirtschaftlichkeit sind Rahmenbedingungen, die großen Einfluss auf die Investitionsentscheidung haben. Um dieses Segment abzubilden, hat GEWOS den GEWOS Kaufkraft-Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen KPI, die Erschwinglichkeit von Angebotsmieten sowie den aktuellen Vervielfältiger herangezogen. Die drei Faktoren fließen zu gleichen Teilen in die Bewertung der Immobilienpreise und Wirtschaftlichkeit ein. (Quelle: GEWOS)

Kaufkraft-Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen (KPI)

Der GEWOS-KPI stellt die Relation aus der durchschnittlich verfügbaren Kaufkraft je Haushalt und dem durchschnittlichen Preis für eine Eigentumswohnung (ETW) dar. (Quelle: GEWOS)

 

6.8. Kaufpreise Neubau

Kaufpreise Neubau gesamt (Durchschnitt)

Bei den von empirica regio dargestellten Kaufpreisen für Neubau handelt es sich um qualitätsbereinigte inserierte Angebotspreise (hedonische Preise) für eine Wohnung (60-79 qm) bzw. ein Haus (EZFH 125 qm) mit Baujahr innerhalb der letzten zehn Jahre (Neubau) sowie mit gehobener Ausstattung. Die Kaufpreise werden in €/qm bzw. pro Wohneinheit angegeben und liegen auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte als Quartalswerte vor. Sie werden viermal pro Jahr aktualisiert. Zusätzlich wird die relative Veränderung der Preise als Index (BRD = 100) dargestellt. (Quelle: empirica regio).

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotspreise je m² für Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten. (Quelle: GEWOS)

 

6.9 Kaufpreise Bestand

Kaufpreise Bestand gesamt (Durchschnitt)

Bei den von empirica regio dargestellten Kaufpreisen für Neubau handelt es sich um qualitätsbereinigte inserierte Angebotspreise (hedonische Preise) für eine Wohnung (60-79 qm) bzw. ein Haus (EZFH 125 qm) mit Baujahr älter als die letzten zehn Jahre (Bestand) sowie mit gehobener Ausstattung. Die Kaufpreise werden in €/qm bzw. pro Wohneinheit angegeben und liegen auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte als Quartalswerte vor. Sie werden viermal pro Jahr aktualisiert. Zusätzlich wird die relative Veränderung der Preise als Index (BRD = 100) dargestellt. (Quelle: empirica regio).

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotspreise je m für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) in den kreisfreien Städten. (Quelle: GEWOS)

 

6.10 WohnInvestmentProspect (WIP)

WohnInvestmentProspect (WIP)

Der WohnInvestmentProspect (WIP) – ein Produkt von GEWOS – bietet Analysen zu Investitionschancen und -risiken in Wohnimmobilien für alle kreisfreien Städte Deutschlands.

 

Investitionschancen

Die Investitionschancen werden anhand der Faktoren

  • Verhältnis zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage bis 2030
  • Entwicklung der Wirtschaftsleistung in den letzten Jahren
  • Veränderung der Erschwinglichkeit von Miet- und Eigentumswohnungen

in den letzten Jahren berechnet. Pro Einzelfaktor können maximal 4 Punkte, also insgesamt 12 Punkte erreicht werden. Die Skala von 0 bis 12 beschreibt folgende Einschätzung:
0 = begrenzte Investitionschancen, 12 = sehr gute Investitionschancen. (Quelle: GEWOS)

 

Wohnungsmarktbilanz

Für die regionalisierten Wohnungsmarktprognosen wird die Wohnungsnachfrage (Haushalte) bis 2030 dem bis ins Jahr 2030 fortgeschriebenen Wohnungsbestand, ohne Berücksichtigung der Neubautätigkeit, gegenübergestellt. Das Wohnungsangebot umfasst keine Ferienwohnungen oder heimähnlichen Unterkünfte. Es wird eine jährliche Abgangsquote von 0,2% (Abrisse und Zusammenlegungen von Wohnungen) sowie eine Fluktuationsreserve von 2,0% angenommen. Die Prognose berücksichtigt ausschließlich die wohnungsmarktrelevante Nachfrage und das entsprechende Angebot. Es wird eine jährliche Abgangsquote von 0,2% (Abrisse und Zusammenlegungen von Wohnungen) sowie eine Fluktuationsreserve von 2,0% angenommen. Die Bedarfe für den Wohnungsneubau bzw. die Wohnungsüberhänge werden bis zum Jahr 2030 auf Basis eigener Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen sowie dem Abgleich mit dem Wohnungsangebot im Ausgangsjahr berechnet (jeweils zum 31.12.). Die Prognose wird jährlich nach Bereitstellung der amtlichen Bevölkerungs- und Wohnungsbestandsdaten aktualisiert. Der jeweilige Neubaubedarf bzw. Wohnungsüberhang wird in Fünf-Jahres-Schritten zur Verfügung gestellt. Im Ergebnis werden Neubaubedarfe oder Wohnungsüberhänge wie folgt dargestellt: 0 = hoher Wohnungsüberhang, 4 = hoher Neubaubedarf. (Quelle: GEWOS).

Die Wohnungsmarktbilanz wird von GEWOS als Wohnungsmarktbilanz (Anzahl fehlender Wohnungen), als Relation Wohnungsbilanz/Wohnungsbestand aktuell, als Wohnungsmarktbilanz (Neubaubedarf) sowie als Relation Wohnungsbilanz/Wohnungsbestand historisch dargestellt.

 

6.11 Leerstand

Buchhalterischer Leerstand:

Der buchhalterische Leerstand wird von empirica regio ermittelt und stellt die Entwicklung der Leerstände seit dem Zensus 2011 auf Basis der Fertigstellungen und Einwohnerentwicklung sowie mithilfe verschiedener Annahmen und wird entsprechend „rückwärts“ prognostiziert. Das Prinzip der Berechnung: Wohnungsleerstand entsteht, wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage. Das Angebot steigt durch Neubau und sinkt durch Abgang (Abriss, Zusammenlegung oder Zweckentfremdung). Die Nachfrage steigt durch eine Zunahme der Wohnungsnachfrage (mehr Einwohner:innen, sinkende Haushaltsgröße/weniger Wohngemeinschaften). „Die Wohnungsnachfrage stellt keine absolute (endogene) Größe dar: Bei hohem Leerstand steigt sie, weil sich zusätzliche Haushalte gründen, wenn ausreichend Flächen vorhanden sind (z.B. Kinder verlassen früher das Elternhaus). Bei hoher Knappheit sinkt sie, weil Haushalte enger zusammenrücken (z.B. mehr Wohngemeinschaften). Die buchhalterische Prognose kann diesen iterativen Prozess der Anpassung von Haushaltsgrößen als Reaktion auf Wohnungsmarktverhältnisse nur unvollständig abbilden. In Grenzfällen wird daher ein buchhalterischer Leerstand von null ausgewiesen. Dabei schließt ein rechnerischer Leerstand von null nicht aus, dass Fluktuationsreserven dennoch vorhanden sind. Denn bei vielen Umzügen werden zeitweise zwei Wohnungsmieten bezahlt, weil die alte noch nicht geräumt und die neue noch nicht komplett bezogen ist.“ Der buchhalterische Leerstand wird für alle Kreise und kreisfreien Städte, als Leerstand insgesamt, jeweils für Einfamilienhäuser (EZFH) und für Mehrfamilienhäuser (MFH) sowohl als Anzahl leerstehender Wohnungen insgesamt, als Anzahl leerstehender Wohnungen pro 1.000 Einwohner und auch als Quote in % sowie als Index (BRD = 100) abgebildet.

 

CBRE-empirica-Leerstandsindex

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex stellt den sog. marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland dar. Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine dysfunktionalen bzw. strukturellen Leerstände. Die berücksichtigten Wohneinheiten sind unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar. Die Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus als die des buchhalterischen Leerstands.
Grundlage der aktuellen Zahlen des CBRE-empirica-Leerstandsindex bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes. Der CBRE-empirica-Leerstandsindex wird für alle Kreise und kreisfreien Städte als Index gebildet. (Quelle: empirica regio)

 

Leerstandsprognose

empirica regio prognostiziert den buchhalterischen Leerstand insgesamt, für Einfamilienhäuser (EZFH) sowie für Mehrfamilienhäuser (MFH) in Anzahl der leerstehenden Wohnungen sowie als Quote in jeweils drei Szenarien (unteres, mittleres und oberes Szenario) als Zeitreihe von 2024 bis 2045 für alle Kreise und kreisfreien Städte. (Quelle: empirica regio)

 

6.12 Preise Bauland

Die Kaufwerte für baureifes Land für eine Wohnbebauung werden von empirica regio auf Basis von inserierten Angebotspreisen hedonisch, also qualitätsbereinigt dargestellt. In diesem Falle bezeichnet baureifes Bauland, auf dem die Bauarbeiten beginnen können, dass ein Bebauungsplan zugrunde liegt und eine Baugenehmigung vorhanden ist. Es bedeutet jedoch nicht, dass dieses Grundstück bereits vollständig erschlossen ist. Die durchschnittlichen Kaufwerte für baureifes Land werden in €/qm -Fläche sowie als Index (BRD = 100) auf Kreisebene und für alle kreisfreien Städte ausgespielt. (Quelle: empirica regio)