IZ Research - Glossar

Das IZ Research Glossar bietet Erläuterungen zu Struktur- und Marktdaten auf  IZ Research Städte. Das Glossar befindet sich derzeit noch im Aufbau und wird fortlaufend aktualisiert. 

1.1 Wirtschaft und Steuern
1.2 Bevölkerung und Haushalte
1.3 Arbeitsmarkt und Beschäftigung
1.4 Flächennutzung

2.1 Spitzenmiete
2.2 Durchschnittsmiete
2.3 Mietpreisspanne
2.4 Spitzenrendite
2.5 Leerstand / Vacancy
2.6 Leerstandsquote
2.7 Flächen im Bau
2.8 Baufertigstellungen
2.9 Flächenumsatz

3.1 Spitzenmiete
3.2 Spitzenrendite
3.. Kaufpreisfaktor
3.4 Flächenumsatz
3.5 Passantenfrequenz
3.6 Filialisierungsgrad
3.7 Kaufkraft

4.1 Tourismus
4.2 Hotelangebot
4.3 Auslastung (OCC)
4.4 RevPar
4.5 ADR
4.6 ARR
4.7 Spitzenrendite
4.8 Transaktionsvolumen

5.1 Wohnungsangebot
5.2 Mieten allgemein
5.3 Mieten Neubau
5.4 Mieten Bestand
5.5 Kaufpreisfaktor/Rendite
5.6 Kaufpreise allgemein
5.7 Kaufpreise Neubau
5.8 Kaufpreise Bestand
5.9 WohnInvestmentProspect (WIP)

1. Strukturdaten

Die Definitionen der Strukturdaten wurden den Originalquellen, dem Glossar von Destatis sowie dem regionalstatistischen Datenkatalog des Bundes und der Länder (RegioStat), entnommen und im Folgenden zitiert. Einzelne Werte, die die amtliche Statistik nicht auf Gemeinde-Ebene anbietet, erhalten wir von unserem Kooperationspartner Nexiga GmbH, dessen Datendefinitionen wir hier ebenfalls zitieren.

1.1 Wirtschaft & Steuern

Die Bruttowertschöpfung wird durch Abzug der Vorleistungen von den Produktionswerten errechnet; sie umfasst also nur den im Produktionsprozess geschaffenen Mehrwert. Die Bruttowertschöpfung ist bewertet zu Herstellungspreisen, das heißt ohne die auf die Güter zu zahlenden Steuern (Gütersteuern), aber einschließlich der empfangenen Gütersubventionen.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

Die auf IZ Research ausgespielte Bruttowertschöpfung wird zum einen als Gesamtbetrag in Mio. Euro als auch differenziert nach Wirtschaftsbereichen ausgespielt. Die Einteilung der Wirtschaftsbereiche erfolgt durch die Nexiga GmbH auf Basis der Klassifikation der Wirtschaftszweige.

(Quelle: WZ 2008)

Die Grundsteuer A wird auf das Eigentum an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erhoben. Die Grundsteuer B wird auf das Eigentum an unbebauten und bebauten Grundstücken erhoben. Die Höhe des Aufkommens daraus wird wesentlich durch die Hebesätze bestimmt, die jede Gemeinde selbst festlegen kann.

(Quelle: Destatis 2020).

Die im Gewerbesteuergesetz geregelte Gewerbesteuer (auch als Real- oder Objektsteuer bezeichnet) ist die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden und gehört damit den sog. Gemeindesteuern an. Der Steuer-Hebesatz wird von den Gemeinden jeweils selbstständig festgelegt, so dass sich die Höhe der zu entrichteten Steuer in den einzelnen Gemeinden unterscheidet. Steuergegenstand bei der Gewerbesteuer ist der Gewerbebetrieb und seine objektive Ertragskraft (Betriebsgewinn). Der Gewerbesteuer unterliegt jeder Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird. Unter Gewerbebetrieb ist ein gewerbliches Unternehmen im Sinne des Einkommensteuerrechts zu verstehen. Der Gewerbesteuer unterliegt nicht eine Betätigung, die als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft oder als Ausübung eines freien Berufs oder als eine andere selbstständige Arbeit anzusehen ist.

(Quelle: Destatis 2020).

Zu den Realsteuern zählen die Grundsteuer und die Gewerbesteuer. Für jede Realsteuerart und für jede Gemeinde wird der Grundbetrag nach folgender Formel berechnet:

Ist-Aufkommen / Hebesatz* 100

(Quelle: Destatis 2020)

Die Realsteueraufbringungskraft gibt an, wie hoch das Realsteueristaufkommen in den einzelnen Gemeinden gewesen wäre, wenn alle Gemeinden bei jeder der einzelnen Realsteuerarten den gewogenen landesdurchschnittlichen Hebesatz angewandt hätten. Damit handelt es sich um einen hypothetischen Wert.

(Quelle: Destatis 2020 und Statistik Thüringen, https://statistik.thueringen.de)

Die Gemeinden erhalten einen Anteil von 15 Prozent aus dem Aufkommen der Lohn- und veranlagten Einkommensteuer sowie ab 1993 von zwölf Prozent vom Zinsabschlag, der nach einem Schlüssel auf die Gemeinden aufgeteilt wird (Schlüsselzahlen). Grundsätzlich werden die Ist-Beträge ausgewiesen. Nur im Rahmen des Realsteuervergleichs werden die Angaben nach der Schlussrechnung dargestellt.

(Quelle: Destatis 2020 und Statistik Thüringen, https://statistik.thueringen.de)

Seit 1998 eingeführter Ausgleich für Gemeinden in den neuen Ländern, die die Gewerbekapitalsteuer nicht eingeführt, bzw. im früheren Bundesgebiet die Gewerbekapitalsteuer von 2,2 Prozent vom Aufkommen der Umsatzsteuer abgeschafft haben. Der dem jeweiligen Bundesland zustehende Betrag wird über einen Schlüssel auf die Gemeinden aufgeteilt (Schlüsselzahlen). Grundsätzlich werden die Ist-Beträge ausgewiesen. Nur im Rahmen des Realsteuervergleichs werden die Angaben nach der Schlussrechnung dargestellt.

(Quelle: Destatis 2020 und Statistik Thüringen, https://statistik.thueringen.de)

Es handelt sich hierbei um die Realsteueraufbringungskraft erhöht um die Gemeindeanteile an der Einkommen- und Umsatzsteuer und verringert um die Gewerbesteuerumlage.

(Quelle: Destatis 2020)

Erhebungseinheit ist die unbeschränkt/beschränkt steuerpflichtige natürliche Person, die als Steuerpflichtige/r erfasst und nachgewiesen wird, und zwar:

  • als alleinstehende Person (das ist auch ein im Haushalt der Eltern lebendes Kind mit eigenen Einkünften oder getrennt veranlagte Ehepaare oder Personen in eingetragenen Lebenspartnerschaften)
  • als Ehepaar oder Personen in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, die zusammen veranlagt werden (ein Ehepaar/Personen in eingetragener Lebenspartnerschaft = ein Steuerpflichtiger).“

Gesamtsteuereinnahmen aus Lohn- und Einkommensteuer. Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer sowie Pensionistinnen und Pensionisten zahlen Lohnsteuer; Selbstständige zahlen Einkommensteuer. Die Lohnsteuer unterscheidet sich von der Einkommensteuer lediglich in ihrer Erhebungsform. Der Steuertarif ist grundsätzlich gleich“.

(Quelle: Destatis 2020)

1.2 Bevölkerung & Haushalte

Prognose jeweils für die Jahre 2025, 2030 und 2035. Basierend auf amtlichen Daten zur regionalen Bevölkerungsvorausberechnung und Prognosen des Statistischen Bundesamtes.

(Quelle: Nexiga GmbH)

Anzahl der Einwohner einer Gemeinde (umfasst alle Personen, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, jeweils zum Stand 31.12.) nach Gemeindefläche bzw. Gebietsfläche in km² (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019). Wir berechnen die Einwohnerdichte auf Basis der Gesamteinwohnerzahl dividiert durch die Flächengröße des Gesamtgebietstandes einer Gemeinde oder Stadt.

Die Einwohnerzahl (auch Bevölkerung) einer Gemeinde umfasst alle Personen, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, jeweils zum Stand 31.12.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Einwohner, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, insgesamt und in absoluten Werten, jeweils zum Stand 31.12., differenziert nach folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Weibliche Einwohner, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, insgesamt, jeweils zum Stand 31.12., differenziert nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Der relative Wert gibt den Anteil der weiblichen Einwohner an der Einwohnerzahl in den jeweiligen Altersklassen wieder- jeweils zum Stand 31.12.- nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Männliche Einwohner, die in dieser Gemeinde ihre alleinige oder die Hauptwohnung haben, insgesamt – jeweils zum Stand 31.12 sowie differenziert nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Der relative Wert gibt den Anteil der männlichen Einwohner an der Einwohnerzahl in den jeweiligen Altersklassen wieder – jeweils zum Stand 31.12 – nach den folgenden fünf Altersklassen gruppiert: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Haushalte

Als privater Haushalt zählen jede zusammenwohnende und eine wirtschaftliche Einheit bildende Personengemeinschaft sowie Personen, die allein wohnen und eine wirtschaftliche Einheit bilden. Entsprechend werden keine Wohngemeinschaften und Untermietverhältnisse als Haushalt gezählt. Haushalte mit mehreren Wohnsitzen werden mehrfach gezählt.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Die durchschnittliche Haushaltsgröße gibt an, wie viele Personen in solch einer Einheit zusammenwohnen. Sie ist der Quotient aus Zahl der Einwohner und der Zahl der Haushalte.

Bevölkerungsbewegung

Lebendgeborene sind Kinder, bei denen nach der Scheidung vom Mutterleib entweder das Herz geschlagen oder die Nabelschnur pulsiert oder die natürliche Lungenatmung eingesetzt hat.

Als Sterbefälle werden die im Berichtszeitraum Gestorbenen ausgewiesen, ohne Totgeborene, nachträglich beurkundete Kriegssterbefälle und ohne gerichtliche Todeserklärungen.

Wir bilden die Wanderung insgesamt und nach folgenden fünf Altersklassen gruppiert ab: 0-14 Jahre, 15-24 Jahre, 25-49 Jahre, 50-64 Jahre, 65 Jahre und älter.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Als Zuzug gilt, wenn jemand in einer Gemeinde, in der er nicht bereits mit einer alleinigen Wohnung oder Hauptwohnung angemeldet ist, eine alleinige Wohnung oder Hauptwohnung bezieht und sich dort anmeldet.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Als Fortzug gilt, wenn eine Person innerhalb des Bundesgebiets umzieht und dieser Umzug in der Gemeinde, in der er sich anmeldet, als Zuzug gilt oder wenn sich jemand aus einer Gemeinde im Bundesgebiet ins Ausland abmeldet, ohne noch mit einer weiteren Wohnung in der Bundesrepublik angemeldet zu sein.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Differenz zwischen Zuzügen und Fortzügen. Dabei kann der Wanderungssaldo insgesamt oder untergliedert nach Alter oder Geschlecht betrachtet werden.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Die Bevölkerungsbewegung ergibt sich aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung (Geburten und Sterbefälle) und den Wanderungen (Zu- und Fortzüge).

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

1.3 Arbeitsmarkt & Beschäftigung

Als sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gelten Personen, die alle folgenden Kriterien erfüllen:

  • Eine Arbeitgebermeldung zur Sozialversicherung liegt vor.
  • Die Beschäftigung ist versicherungspflichtig in mindestens einem der Zweige der Sozialversicherung (Rentenversicherung, Krankenversicherung/Pflegeversicherung, Arbeitslosenversicherung).
  • Es handelt sich um abhängige Beschäftigung bzw. Arbeit, die im Allgemeinen gegen Entgelt entrichtet wird (Ausnahmen sind Unterbrechungstatbestände wie z. B. Elternzeit).
  • Es wird mindestens eine Stunde pro Woche gearbeitet – soweit aus der Personengruppendefinition erkennbar.


Dazu gehören auch Personen, die aus einem sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnis zur Ableistung von gesetzlichen Dienstpflichten (z. B. Wehrübung) einberufen werden. Die Ergebnisse beruhen auf Auswertungen aus der Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Beim Nachweis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach dem Arbeitsortprinzip werden die Beschäftigten der Gemeinde zugeordnet, in der der Betrieb liegt, in dem sie beschäftigt sind. Beschäftigte mit identischem Wohn- und Arbeitsort + Einpendler + Beschäftigte ohne Angabe zum Arbeitsort bzw. zum Wohnort = Anzahl der Beschäftigten nach dem Arbeitsortprinzip.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Der Nachweis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach dem Wohnort erfolgt auf Basis der Angaben von Arbeitgebern bzw. Meldebehörden. Beschäftigte mit identischem Wohn- und Arbeitsort + Auspendler + Beschäftigte ohne Angabe zum Arbeitsort bzw. zum Wohnort = Anzahl der Beschäftigten nach dem Wohnortprinzip.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Pendler sind alle sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, deren Arbeitsgemeinde sich von der Wohngemeinde unterscheidet. Ob und wie häufig gependelt wird, ist unerheblich. Die Wohnortgemeinde kann auch im Ausland liegen. Aufgrund des Inlandskonzepts der Beschäftigungsstatistik können nur Einpendler aus dem Ausland nachgewiesen werden; Auspendler in das Ausland jedoch nicht. Bei den Pendlern handelt es sich um eine Untermenge des Bestands der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zum jeweiligen Stichtag. Pendler werden nach Ein- und Auspendlern unterschieden.

  • Einpendler: Sind Personen, die in ihrer Arbeitsgemeinde nicht wohnen.
  • Auspendler: Sind Personen, die in ihrer Wohngemeinde nicht arbeiten.
  • Pendlersaldo: Die Differenz aus Einpendlern zu Auspendlern ergibt den Pendlersaldo.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen im Büro in der jeweils angegebenen Region.

(Quelle: Nexiga GmbH)

Laut § 16 Arbeitslose (SGB III) sind „Arbeitslose (…) Personen, die vorübergehend nicht in einem Beschäftigungsverhältnis stehen oder nur eine weniger als 15 Stunden wöchentlich umfassende Beschäftigung ausüben, eine versicherungspflichtige, mindestens 15 Stunden wöchentlich umfassende Beschäftigung suchen, den Vermittlungsbemühungen der Agentur für Arbeit oder des Jobcenters zur Verfügung stehen, also arbeiten dürfen, arbeitsfähig und -bereit sind, in der Bundesrepublik Deutschland wohnen, nicht jünger als 15 Jahre sind und die Altersgrenze für den Renteneintritt noch nicht erreicht haben, sich persönlich bei einer Agentur für Arbeit oder einem Jobcenter arbeitslos gemeldet haben. Für Hilfebedürftige nach dem SGB II findet nach § 53a Abs. 1 SGB II die Arbeitslosendefinition des § 16 SGB III sinngemäß Anwendung.“ (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019) „Die Arbeitslosenstatistik der Bundesagentur für Arbeit (BA) wird aus den Geschäftsdaten der Agenturen für Arbeit und der Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende gewonnen. Im Zeitablauf haben Änderungen im Sozialrecht sowie in der Organisation der Sozialverwaltung Einfluss auf die Höhe der Arbeitslosenzahlen. Datenrevisionen können zu Abweichungen gegenüber Auswertungen mit früherem Erstellungsdatum führen.“

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Arbeitslosenquoten (in %) zeigen die relative Unterauslastung des Arbeitskräfteangebots an, indem sie die registrierten Arbeitslosen zu den Erwerbspersonen in Beziehung setzen (Quelle: Destatis 2020). Aufgrund der fehlenden Verfügbarkeit von Daten zu den Erwerbstätigen auf Gemeindeebene berechnen wir die Arbeitslosenquote wie folgt:

Arbeitslosenquote = Arbeitslose / (sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort + Arbeitslose) *100.

1.4 Flächennutzung

Die Flächenerhebung bezieht sich auf die nach Art der tatsächlichen Nutzung definierten Flächen des Gebietsstands einer Gemeinde. Die folgenden Definitionen (Stand Januar 2019) sind dem Regionalstatistischen Katalog der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder 2020 entnommen.

Fläche einer Gemeinde, die sich auf den Stichtag 31.12. eines Jahres bezieht.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Die Bodenfläche einer regionalen Einheit (z.B. Gemeinde, gemeindefreies Gebiet, Kreis) setzt sich aus allen innerhalb der festgelegten Grenzen dieses Gebiets liegenden Flächen zusammen. Erhebungsgrundlage für die Flächenerhebung nach Art der tatsächlichen Nutzung stellt seit 2016 das Amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) dar. Der Nutzungsartenbereich Siedlung beinhaltet die bebauten und nicht bebauten Flächen, die durch die Ansiedlung von Menschen geprägt sind oder zur Ansiedlung beitragen.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Wohnbaufläche ist eine baulich geprägte Fläche einschließlich der mit ihr im Zusammenhang stehenden Freiflächen (z.B. Vorgärten, Ziergärten, Zufahrten, Stellplätze), die ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dient.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Industrie- und Gewerbefläche ist eine Fläche, die vorwiegend industriellen oder gewerblichen Zwecken dient. Neben der Fläche für Industrie und Gewerbe sind dies Flächen für Handel und Dienstleistungen sowie Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Sport-, Freizeit- und Erholungsfläche ist eine baulich geprägte Fläche einschließlich der mit ihr im Zusammenhang stehenden Freifläche, die der Ausübung von Sportarten, der Freizeitgestaltung oder der Erholung dient.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Grünanlage ist eine Fläche, die vorherrschend der Erholung, der Verschönerung des Ortsbilds oder dazu dient, Pflanzen zu zeigen (z.B. botanische Gärten).

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Friedhof ist eine Fläche, die zur Bestattung dient oder gedient hat, sofern die Zuordnung zu „Grünanlage“ nicht zutreffender ist. Friedwälder werden der Nutzungsart „Wald“ zugeordnet.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Straßenverkehr umfasst alle für die bauliche Anlage Straße erforderlichen Flächen und die dem Straßenverkehr dienenden bebauten und unbebauten Flächen. Wege umfasst alle Flächen, die zum Befahren und/oder Begehen vorgesehen sind. Zur Wegfläche gehören auch Seitenstreifen und Gräben zur Wegentwässerung. Plätze sind Verkehrsflächen in Ortschaften oder ebene, befestigte oder unbefestigte Flächen, die bestimmten Zwecken dienen (z.B. für Verkehr, Parken, Märkte, Festveranstaltungen).

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Landwirtschaftsfläche ist eine Fläche für den Anbau von Feldfrüchten sowie eine Fläche, die beweidet und gemäht werden kann, einschließlich der mit besonderen Pflanzen angebauten Flächen.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Wald ist eine Fläche, die mit Forstpflanzen (Waldbäume und Waldsträucher) bestockt ist.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Der Nutzungsartenbereich Gewässer umfasst die mit Wasser bedeckten Flächen.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

2. Marktdaten Büro

Zur Definition der Büromarktdaten orientiert sich IZ Research am Leitfaden zur Büromarktberichterstattung (2015) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif), der für den deutschen Immobilienmarkt als Standard-Definitionskatalog von Büromarktkennzahlen zu sehen ist. Wir weisen jedoch darauf hin, dass sich je nach Datenanbieter die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition unterscheiden können. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die zitierte Quelle.

2.1 Spitzenmiete

Nach der Definition der gif e.V. bezieht sich die Spitzenmiete auf erzielbare Neuvertragsmieten (keine Bestandsmietverträge). Sie wird auf Basis einer erzielbaren Nominalmiete (vertraglich vereinbarte Anfangsmiete, ohne Berücksichtigung der Nebenkosten, Incentives oder lokalen Steuern) berechnet und bezieht sich auf eine hochwertige Vermietungsfläche von mindestens 500 m² Größe (in B-Standorten 300 m²) im besten Teilmarkt zum Berichtszeitpunkt/-zeitraum. Sie wird in Quadratmeter Mietfläche nach gif-Definition auf Monatsbasis in Euro pro Quadratmeter ausgewiesen.

Zur Interpretation des Marktgeschehens im oberen Preissegment können darüber hinaus die realisierten Spitzenmieten abgebildet werden. Die realisierte Spitzenmiete umfasst das – bezogen auf das jeweilige Marktgebiet – oberste Preissegment mit einem Marktanteil von etwa 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 3/6/9/12 Monaten, je nachdem, welcher Zeitraum betrachtet werden soll, und stellt hieraus den Median der Mietpreise des entsprechenden Berichtszeitraumes dar. Es sind mindestens drei Verträge in die Berechnung einzubeziehen, auch wenn dadurch ggf. die 3 % Grenze überschritten wird. Die Spitzenmiete soll die Entwicklung im Spitzensegment des Marktes abbilden, selbst wenn im obersten Preissegment im Berichtszeitraum keine Mietverträge abgeschlossen wurden, d.h. sie kann auf Basis der realisierten Spitzenmiete geschätzt werden, wenn es im Berichtszeitraum keine entsprechenden Abschlüsse gab. Bei Veröffentlichungen von erzielbaren Spitzenmieten ist darauf hinzuweisen, dass es sich ggf. nicht um am Markt realisierte Mietpreisniveaus handelt.

(Quelle: https://www.gif-ev.de/gif-glossar/show/glossar-bueromarkt)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.2 Durchschnittsmiete

Die realisierte Durchschnittsmiete ist der flächengewichtete Durchschnittsmietpreis über alle abgeschlossenen Neumietverträge eines definierten (Teil-) Marktes. Zur Berechnung der Durchschnittsmiete werden die einzelnen nominalen Mieten aller in einem definierten Zeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und der Mittelwert aus diesen Werten errechnet. Der Durchschnitt nur wird nur dann gebildet, wenn die mit Fläche und Miete erfassten Verträge für die Berechnung mindestens 75 % der Flächenumsätze (ohne Eigennutzer) in einem Markt repräsentieren.

(Quelle: https://www.gif-ev.de/gif-glossar/show/glossar-bueromarkt)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.3 Mietpreisspanne

Sie beschreibt die Spanne zwischen der niedrigsten und der höchsten Miete in einem definierten
(Teil-) Markt und basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Mietvertragsabschlüssen als auch auf der Marktsicht der Vermietungsabteilungen der Datenanbieter vor Ort. Das obere Ende der Spanne ist zugleich die Höchstmiete (= einzelne über den Spitzenmieten liegende Werte in nicht reproduzierbaren Flächen werden als Höchstwerte bezeichnet).

(Quelle: https://www.gif-ev.de/gif-glossar/show/glossar-bueromarkt)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.4 Spitzenrendite

Der Begriff Rendite entspricht in diesem Zusammenhang der Nettoanfangsrendite und setzt die Nettomieteinnahmen in Relation zum Brutto-Kaufpreis (= Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten). Sie ist eine Erweiterung der Brutto-Anfangsrendite und wird in Prozent angegeben. Die Spitzenrendite beschreibt den Wert eines Gebäudes von höchster Qualität, in der Regel handelt es sich um einen Neubau, in bester Lage (meist in zentraler Citylage), wenn das Gebäude zu der aktuellen Spitzenmiete langfristig und vollständig an Top-Mieter vermietet ist.

(Quelle: https://www.gif-ev.de/gif-glossar/show/glossar)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.5 Leerstand

Nach gif e.V. ist der Leerstand die Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) zur Verfügung stehen und innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können. Darüber hinaus werden Büroflächen berücksichtigt, die sich noch im Bau befinden und innerhalb von drei Monate bezugsfähig sein können. Auch ungenutzte Flächen, über die lediglich ein Generalmietvertrag abschlossen wurde, werden zum Leerstand hinzugerechnet. Damit handelt es sich um kurzfristig zur Verfügung stehendes Büroflächenangebot. Davon noch einmal unterschieden ist der sog. Sockelleerstand, zu dem alle Büroflächen, die mindestens drei Jahre leer stehen, gezählt werden. Die Zuordnung zum Sockelleerstand erfolgt unabhängig von Alter, Ausstattung und Lage eines Gebäudes und umfasst sowohl einzelne Etagen/Bereiche eines ansonsten belegten Objektes als auch ganze Gebäude. Der Sockelleerstand ist eine Teilmenge des Büroleerstandes eines Marktes. Er kann als solche auch gesondert in Marktberichten ausgewiesen werden.

(Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.6 Leerstandsquote

Die Leerstandsquote (auch Leerstandsrate) stellt das prozentuale Verhältnis aller leerstehender Flächen einer Einheit (Immobilie, Stadt, Region etc.) zum gesamten Büroflächenbestand dar. Die Quote kann sich somit auf eine gesamte Stadt, eine Region oder das Bundesgebiet beziehen. Hier bezieht sich die Leerstandquote für einen bestimmten Zeitpunkt auf ein bestimmtes Marktgebiet (Stadt bzw. Teilmarkt).

(Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.7 Flächen im Bau

Zu den Büroflächen im Bau zählen Flächen, die sich aktuell in der Entstehungsphase befinden (ab Beginn der Bodenarbeiten). Für solche Flächen können Vorvermarktungsquoten im Rahmen der Marktberichterstattung ausgewiesen werden (diese enthalten auch die Flächen, die innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können). Alle Flächen, die sich im Bau befinden, aber innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfähig sein können, zählen bereits zum Büroflächenbestand und werden, sofern nicht vergeben, auch beim Leerstand berücksichtigt.

(Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar)

Ja nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.8 Baufertigstellungen

Mit der Baufertigstellungen werden die Fertigstellungen der unter Baugenehmigungen definierten Bürobaumaßnahmen verstanden.

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

2.9 Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem definierten (Teil-) Markt für Büroimmobilien innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit neu vermietet, an Eigennutzer verkauft oder von Eigennutzern für sich selbst errichtet werden. Für die Erfassung der Vermietungsumsätze gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, auch wenn dieser ggf. konditioniert ist und nicht das Einzugsdatum des Mieters ist. Es spielt keine Rolle, ob die Flächen bezugsfertig sind oder erst ausgebaut bzw. errichtet werden müssen. Dies gilt auch bei im Vertrag genannten aufschiebenden Bedingungen. Für die Erfassung von eigengenutzten Flächen gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sofern es sich um den Kauf eines bestehenden oder im Bau befindlichen Bürogebäudes handelt. Bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung ist der tatsächliche Baubeginn für die Zuordnung entscheidend (Beginn der Bodenarbeiten). Besonderheiten der Zuordnung zum Flächenumsatz:

  1. Für den Flächenumsatz sind auch (Unter-) Vermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder eigengenutzten Objekten zu erfassen.
  2. Interimsanmietungen zählen zum Flächenumsatz.
  3. Mietvertragsverlängerungen werden nur dann als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist. Als Flächenumsatz wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt.
  4. Bei Umzügen innerhalb eines Gebäudes werden nur die zusätzlichen angemieteten Flächen zum Flächenumsatz gezählt.


Folgende Sachverhalte werden nicht zum Flächenumsatz gezählt: Über die oben genannten Ausnahmen hinaus wird die Verlängerung oder Erneuerung von Bestandsmietverträgen nicht als Flächenumsatz gewertet. Auch im Falle von Sanierungen, bei denen der/die Nutzer das Gebäude zeitweise verlassen und mit der Fertigstellung der Sanierung wieder in das Ursprungsgebäude zurückkehren, wird die Rückkehr nicht als Flächenumsatz gezählt (jedoch die Interimsanmietung)

Nicht zum Flächenumsatz zählen Flächen, die bereits vor dem Kauf vom neuen Eigentümer angemietet waren, sowie Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Ebenso werden Generalmietverträge nicht als Flächenumsatz erfasst. Auch alle Schein-Umsätze, die sich bei Eigennutzern/Mietern durch Umstrukturierungen, Ausgliederungen, Umfirmierungen etc. ergeben können, werden nicht als Büroflächenumsatz erfasst. Verlängerung oder Erneuerung von Büromietverträgen können jedoch als eigenständige Kategorie erfasst und veröffentlicht werden.

(Quelle: https://www.gif-ev.de/glossar, Leitfaden zur Büromarktberichterstattung, gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Juli 2015)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3. Marktdaten Einzelhandel

3.1 Spitzenmiete

Die Spitzenmiete im Einzelhandel beschreibt die nachhaltig erzielbare nominale Höchstmiete (Nettomietpreis ohne Nebenkosten, Incentives und lokaler Steuern) bei Neuvermietung in einer hochwertigen Ideal-Verkaufsfläche, die sich 1a-Lage befindet. Sie basiert auf der Auswertung der zu einem definierten Betrachtungszeitraum (i. d. R. pro Quartal) registrierten Vermietungen (nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014).

Die jeweilige Idealfläche sowie die räumliche Abgrenzung einer 1a-Lage wird je nach Datenanbieter unterschiedlich definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.2 Spitzenrendite

Unter der Annahme konkreter Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten wird die Spitzenmiete in eine Nettoanfangsrendite (Spitzenrendite) berechnet.

(Nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014)

3.3 Kaufpreisfaktor

Der Faktor einer Einzelhandelsimmobilie wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete teilt.

(Nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014).

3.4 Flächenumsatz

Der Einzelhandelsflächenumsatz beschreibt die Summe aller neu vermieteten Flächen innerhalb des betrachteten Zeitraums (Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) bzw. Marktgebietes. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst.

(Nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014).

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.5 Passantenfrequenz

Passantenfrequenzen geben die Zahl von Personen wieder, die an festgelegten Stichtagen in einem abgegrenzten Zeitraum als Fußgänger in einer Einkaufsstraße unterwegs sind und im Rahmen einer Zählung erfasst wurden. Als Indikatoren für Umsatzchancen stellen Frequenzdaten besonders für Einzelhändler, die auf Laufkundschaft angewiesen sind, wichtige Kennziffern für Umsatzchancen dar.

(Nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014)

Die Erhebungen bzw. Zählmethoden werden je nach Datenanbieter unterschiedlich durchgeführt bzw. definiert. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.6 Filialisierungsgrad

Der Filialisierungsgrad gibt an, wie hoch der Anteil der zu Filialunternehmen gehörenden Betriebe an der Gesamtzahl der Einzelhandelsbetriebe in einem räumlich abgegrenzten Bereich ist (z.B. einer Straße, der Innenstadt oder einem Stadtteil).

(Quelle: gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse 2014)

Je nach Datenanbieter unterscheiden sich möglicherweise die Berechnungsgrundlage des Marktsegments und/oder die Berechnungsmethode von der gif-Definition. In diesem Zusammenhang verweisen wir jeweils auf die Definition der zitierten Quelle.

3.7 Kaufkraft

Die Kaufkraft gibt an, welche Menge an Gütern und Dienstleistungen mit einer Geldeinheit erworben werden können, und stellt das verfügbare Einkommen dar. Wir bilden die Kaufkraft insgesamt in Mio. €, je Einwohner in €, als Kaufkraft je Haushalt in € und nach Haushaltsgrößen ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die Kaufkraft einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen.

(Quelle: Nexiga 2020)

Von der insgesamt vorhandenen Kaufkraft eines Haushalts oder einer Person wird nur ein Teil im Einzelhandel verausgabt. So sind insbesondere Ausgaben für Mieten, Hypothekenzinsen, Versicherungen, für Reisen oder Dienstleistungen nicht von Bedeutung, wenn die Einzelhandelskaufkraft zu ermitteln ist, da solche Ausgaben nicht einzelhandelsbezogen sind.

(Quelle: gif e.V.)

Wir bilden die einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. € und je Einwohner in € ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die einzelhandelsrelevante Kaufkraft einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen.

(Quelle: Nexiga 2020)

Im Gegensatz zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden beim Einzelhandelsumsatz (Umsatzkennziffer) die Einkäufe am Einkaufsort der Konsumenten erfasst, da hier die im örtlichen Einzelhandel getätigten Umsätze gemessen werden. Für die Ermittlung wird als Definition der im stationären Einzelhandel erzielte Umsatz zu Endverbraucherpreisen zugrunde gelegt. Wir bilden die Umsatzkennziffer insgesamt in Mio. € und je Einwohner in € ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Umsatzkennziffer-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die Umsatzkennziffer einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen.

(Quelle: Nexiga 2020)

Aus der Relation von Einzelhandelsumsatz zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung. Diese identifiziert Raumeinheiten mit Kaufkraftzufluss bzw. Kaufkraftabfluss. Die daraus resultierende Zentralitätskennziffer wird als Pro-Kopf-Index (BRD = 100) ausgewiesen und zeigt das Maß an Attraktivität (»Magnetwirkung«) einer Raumeinheit für ihr Umland.

(Quelle: Nexiga 2020)

Die Konsum-Kaufkraft beschreibt das Einkommen privater Haushalte, das nach Abzug aller regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen für Konsumzwecke verbleibt. Wir bilden die Konsum-Kaufkraft insgesamt in Mio. €, je Einwohner in €, als Konsum-Kaufkraft je Haushalt in € und nach Haushaltsgrößen ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Konsum-Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, diesen Kaufkraftfaktor einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen.

(Quelle: Nexiga 2020)

Wir bilden die Kaufkraft für Konsumgüter insgesamt in Mio. €, je Einwohner in €, als Kaufkraft je Haushalt in € und nach Haushaltsgrößen ab. Als zusätzlichen Wert stellen wir den Kaufkraft-Index (BRD = 100) zur Verfügung, der es ermöglicht, die Kaufkraft einer spezifischen Region mit dem nationalen oder internationalen Durchschnitt zu vergleichen.

(Quelle: Nexiga 2020)

4. Marktdaten Hotel

4.1 Tourismus

„Es handelt sich hierbei um die Zahl der Übernachtungen von Personen, die während des Kalenderjahres in Beherbergungsbetrieben übernachteten, d.h. zum vorübergehenden Aufenthalt eine Schlafgelegenheit belegten.“

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

„Es handelt sich hierbei um die Zahl der Gäste, die während des Kalenderjahres in Beherbergungsbetrieben ankamen und zum vorübergehenden Aufenthalt eine Schlafgelegenheit belegten.“

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Anteil ausländischer Gäste an den Gesamtgästeankünften in %.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist der Quotient aus der Anzahl der Übernachtungen und der Anzahl der Ankünfte im jeweiligen Berichtszeitraum und wird in Tagen angegeben.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Anzahl der Gästebetten pro 1.000 Einwohner je Gemeinde.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

4.2 Hotelangebot

„Beherbergungsbetriebe beherbergen vorübergehend mindestens 10 Gäste (im Reiseverkehr) gleichzeitig. Hierzu zählen auch Unterkunftsstätten, die die Gästebeherbergung nichtgewerblich und/oder nur als Nebentätigkeit betreiben. Zu den Beherbergungsbetrieben zählen Hotels, Hotels garnis, Gasthöfe, Pensionen, Erholungs- und Ferienheime, Schulungsheime, Ferienhäuser und Ferienwohnungen, Ferienzentren, Hütten, Jugendherbergen und jugendherbergsähnliche Einrichtungen, Campingplätze sowie ferner Vorsorge- und Rehabilitationskliniken.“

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

„Als Gästebetten wird die Anzahl der angebotenen Betten und sonstigen Schlafgelegenheiten in den geöffneten Beherbergungsbetrieben (ohne Campingplätze) ausgewiesen. Das Bettenangebot bezieht sich auf die Beherbergungsmöglichkeiten nach dem Stand von Ende Juli.“

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

4.3 Auslastung

Die durchschnittliche Auslastung oder Belegung (Occupancy) beschreibt den Anteil der verkauften Zimmer eines Betriebes in einem bestimmten Zeitraum und wird in Prozent angegeben und wird wie folgt berechnet:

Auslastung = verkaufte Zimmer/verfügbare Zimmer

4.4 RevPar

Es handelt sich um den Umsatz pro verfügbarem Zimmer in €, er wird als Quotient des gesamten Zimmerumsatzes zur Anzahl verfügbarer Zimmer ermittelt.

4.5. ADR

Es handelt sich um den durchschnittlichen Tagespreis pro verkauftem Zimmer, es ist der Quotient aus dem Zimmererlös und der Anzahl verkaufter Zimmer pro Tag.

4.6 ARR

ADR (Average Room Rate): Es handelt sich um den durchschnittlichen Zimmerpreis für in einem bestimmten Zeitraum verkaufte Zimmer und ist der Quotient aus dem Zimmererlös und der Anzahl verkaufter Zimmer.

4.7 Spitzenrendite

Die Spitzenrendite für Hotelimmobilien entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung.

(Quelle Colliers International)

Das Transaktionsvolumen ist die Summe aller registrierten Hotelinvestitionen in einem bestimmten Zeitraum und wird in € angegeben.

5. Marktdaten Wohnen

5.1 Wohnungsangebot

Der Wohnungsbestand beschreibt die Anzahl aller in einem regional abgegrenzten Gebiet an einem bestimmten Stichtag vorhandenen Wohnungen sowohl in Wohn- als auch Nichtwohngebäuden. In Wohngebäuden wird der Wohnungsbestand nochmals nach der Bauform unterschieden, und zwar zwischen Bestand an Wohnungen in Wohngebäuden mit 1-2 Wohnungen (Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern) und Bestand an Wohnungen in Wohngebäuden mit 3 und mehr Wohnungen (Geschosswohnungen). Der Wohnungsbestand trifft eine Aussage zur Größe des räumlich und zeitlich definierten Wohnungsangebots (keine Aussage, ob bewohnt oder unbewohnt).

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019/ www.wohnungsmarktbeobachtung.de)

Unter Baugenehmigungen werden „genehmigungs- oder zustimmungs-bedürftige sowie kenntnisgabe- oder anzeigepflichtige oder einem Genehmigungs-freistellungsverfahren unterliegende Baumaßnahmen“ verstanden. Darunter fallen Gebäude sowie Wohnungen.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Baumaßnahmen beschreiben alle baulichen Veränderungen an bestehen Wohn- und Nichtwohngebäuden durch Umbau, Ausbau, Erweiterung (z.B. Anbau oder Aufstockung) sowie Wiederherstellungsmaßnahmen. Bei Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden können Wohnungen nicht nur neu entstehen, sondern auch entfallen (z. B. durch Wohnungszusammenlegungen).

Unter Baufertigstellungen werden die Fertigstellungen von „genehmigungs- oder zustimmungsbedürftigen sowie kenntnisgabe- oder anzeigepflichtigen oder einem Genehmigungsfreistellungsverfahren unterliegenden Baumaßnahmen“ verstanden.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

„Wohngebäude sind Gebäude, die mindestens zur Hälfte (gemessen am Anteil der Wohnfläche an der Gesamtnutzfläche) Wohnzwecken dienen. Zu den Wohngebäuden zählen auch Wohnheime.“ Diese werden insgesamt sowie nach Anzahl der im Gebäude befindlichen Wohnungen dargestellt.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019).

„Nichtwohngebäude sind Gebäude, die überwiegend (zu mehr als der Hälfte der Gesamtnutzfläche) Nichtwohnzwecken dienen. Dazu zählen z. B. Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude (z. B. Fabrikgebäude, Hotels).“

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

„Unter Wohnungen sind nach außen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende Räume zu verstehen, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Eine Wohnung hat grundsätzlich einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum, ferner Wasserversorgung, Ausguss und Toilette. Zur Wohnung können aber auch außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses liegende, zu Wohnzwecken ausgebaute Keller- oder Bodenräume (z. B. Mansarden) gehören. Beginnend mit dem Berichtsjahr 2012 gelten auch „sonstige Wohneinheiten“ (d.h. Wohneinheiten ohne Küche oder fest installierte Kochgelegenheit) als „Wohnung“.“ Zu genehmigende Wohnungen werden sowohl insgesamt als nach Anzahl der Räume der Wohnung (1 Raum bis 3 Räume und mehr) angeben. Räume sind alle zu Wohnzwecken bestimmte Zimmer wie Wohn-, Ess- und Schlafzimmer und andere separate Räume (z. B. bewohnbare Keller- und Bodenräume) von mindestens 6 m² Wohnfläche sowie abgeschlossene Küchen unabhängig von deren Größe. Ein Wohnzimmer mit einer Essecke, Schlaf- oder Kochnische wird als ein Raum gezählt. Bad, Toilette, Flur und Wirtschaftsräume werden grundsätzlich nicht mitgezählt.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

Die Wohnfläche in Wohngebäuden ergibt sich aus der Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Hierzu gehören die Flächen von Wohn- und Schlafräumen, Küchen und Nebenräumen (Dielen, Abstellräume, Bäder, anteilig Balkone/Loggien u. ä.). In Wohnheimen wird die Grundfläche der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind, als Wohnfläche definiert. Nicht hinzugezählt werden Flächen wie Keller, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume, Garagen etc. Die Wohnfläche wird in 1.000 m² angegeben.

(Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2019)

5.2 Mieten allgemein

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotsmieten je m² für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) und Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten. F+B berechnet Mietpreise (hedonische Werte) für Wohnungen auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: GEWOS; F+B Marktmonitor)

F+B berechnet Mietpreise (hedonische Werte) für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

Die Erschwinglichkeit der Angebotsmieten gibt die Relation aus dem durchschnittlichen Angebotsmietniveau je kreisfreier Stadt bzw. Landkreis eines Jahres und dem verfügbaren Einkommen der Haushalte je Einwohner an. Das verfügbare Einkommen ist das Einkommen, das den Privathaushalten für Konsumzwecke und Sparen zur Verfügung steht. Eine Erschwinglichkeit von z.B. 33,0 % bedeutet, dass 33,0% des verfügbaren Einkommens für die (Angebots-)Miete aufgewendet werden müssen.

(Quelle: GEWOS)

Stellt die prozentuale Veränderung der durchschnittlichen Angebotsmiete eines Jahres gegenüber dem Vorjahr dar.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

5.3 Mieten Neubau

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotsmieten je m² für Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten.

F+B berechnet Mietpreise (hedonische Werte) für Neubauwohnungen auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

F+B berechnet Mietpreise (hedonische Werte) für Neubau Einfamilienhäuser, Reihenhäuser auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

5.4 Mieten Bestand

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotsmieten je m² für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) in den kreisfreien Städten .

F+B berechnet Mietpreise (hedonische Werte) für Bestandswohnungen auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

F+B berechnet Mietpreise (hedonische Werte) für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser im Bestand auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

5.5 Kaufpreisfaktor/Rendite

Der Wert gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Anschaffungskosten für eine Immobilie über die Mieteinnahmen wieder kompensiert werden. Ein Vervielfältiger von z.B. 20,0 bedeutet, dass 20 Jahre benötigt werden, um den Immobilienkaufpreis über die Mieteinnahmen zu refinanzieren. Der Vervielfältiger wurde für das zweite Quartal 2019 berechnet.

(Quelle: GEWOS)

Die Bruttoanfangsrendite ist der jährliche Gewinn, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Die angegebenen Werte beziehen sich auf Mietwohnungen. Datenstand ist das zweite Quartal 2019.

(Quelle: GEWOS)

5.6 Kaufpreise allgemein

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotspreise je m² für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) und Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten.

(Quelle: GEWOS)

F+B berechnet Angebotspreise (hedonische Werte) für Einfamilienhäuser auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

F+B berechnet Angebotspreise (hedonische Werte) für Doppel- und Reihenhäuser auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

Immobilienpreise und Wirtschaftlichkeit sind Rahmenbedingungen, die großen Einfluss auf die Investitionsentscheidung haben. Um dieses Segment abzubilden, hat GEWOS den GEWOS Kaufkraft-Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen KPI, die Erschwinglichkeit von Angebotsmieten sowie den aktuellen Vervielfältiger herangezogen. Die drei Faktoren fließen zu gleichen Teilen in die Bewertung der Immobilienpreise und Wirtschaftlichkeit ein.

(Quelle: GEWOS)

Der GEWOS-KPI stellt die Relation aus der durchschnittlich verfügbaren Kaufkraft je Haushalt und dem durchschnittlichen Preis für eine Eigentumswohnung (ETW) dar.

(Quelle: GEWOS)

Stellt die prozentuale Veränderung der durchschnittlichen Angebotspreise für Wohneigentum eines Jahres gegenüber dem Vorjahr dar.

(Quelle F+B Marktmonitor)

5.7 Kaufpreise Neubau

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotspreise je m² für Neubauwohnungen in den kreisfreien Städten.

(Quelle: GEWOS)

F+B berechnet Angebotspreise (hedonische Werte) für Neubauwohnungen auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Vergleichspreisstatistik ETW)

F+B berechnet Angebotspreise (hedonische Werte) für neugebaute Einfamilienhäuser auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

5.8 Kaufpreise Bestand

GEWOS bezieht die Angebotsdaten des führenden Immobilienportals Immoscout24 und berechnet die Mediane der Angebotspreise je m² für Bestands- (Baujahr älter als 3 Jahre) in den kreisfreien Städten.

(Quelle: GEWOS)

F+B berechnet Angebotspreise (hedonische Werte) für Wohnungen im Bestand auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Vergleichspreisstatistik ETW)

F+B berechnet Angebotspreise (hedonische Werte) für Einfamilienhäuser im Bestand auf Basis von Angebotsmieten verschiedener Primärquellen.

(Quelle: F+B Marktmonitor)

5.9 WohnInvestmentProspect (WIP)

Der WohnInvestmentProspect (WIP) – ein Produkt von GEWOS – bietet Analysen zu Investitionschancen und -risiken in Wohnimmobilien für alle kreisfreien Städte Deutschlands.

Die Investitionschancen werden anhand der Faktoren

  • Verhältnis zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage bis 2030
  • Entwicklung der Wirtschaftsleistung in den letzten Jahren
  • Veränderung der Erschwinglichkeit von Miet- und Eigentumswohnungen

in den letzten Jahren berechnet. Pro Einzelfaktor können maximal 4 Punkte, also insgesamt 12 Punkte erreicht werden. Die Skala von 0 bis 12 beschreibt folgende Einschätzung:
0 = begrenzte Investitionschancen, 12 = sehr gute Investitionschancen.

(Quelle: GEWOS)

Für die regionalisierten Wohnungsmarktprognosen wird die Wohnungsnachfrage (Haushalte) bis 2030 dem bis ins Jahr 2030 fortgeschriebenen Wohnungsbestand, ohne Berücksichtigung der Neubautätigkeit, gegenübergestellt. Das Wohnungsangebot umfasst keine Ferienwohnungen oder heimähnlichen Unterkünfte. Es wird eine jährliche Abgangsquote von 0,2% (Abrisse und Zusammenlegungen von Wohnungen) sowie eine Fluktuationsreserve von 2,0% angenommen. Die Prognose berücksichtigt ausschließlich die wohnungsmarktrelevante Nachfrage und das entsprechende Angebot. Es wird eine jährliche Abgangsquote von 0,2% (Abrisse und Zusammenlegungen von Wohnungen) sowie eine Fluktuationsreserve von 2,0% angenommen. Die Bedarfe für den Wohnungsneubau bzw. die Wohnungsüberhänge werden bis zum Jahr 2030 auf Basis eigener Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen sowie dem Abgleich mit dem Wohnungsangebot im Ausgangsjahr berechnet (jeweils zum 31.12.). Die Prognose wird jährlich nach Bereitstellung der amtlichen Bevölkerungs- und Wohnungsbestandsdaten aktualisiert. Der jeweilige Neubaubedarf bzw. Wohnungsüberhang wird in Fünf-Jahres-Schritten zur Verfügung gestellt. Im Ergebnis werden Neubaubedarfe oder Wohnungsüberhänge wie folgt dargestellt: 0 = hoher Wohnungsüberhang, 4 = hoher Neubaubedarf.

(Quelle: GEWOS)

Die Wohnungsmarktbilanz wird von GEWOS als Wohnungsmarktbilanz (Anzahl fehlender Wohnungen), als Relation Wohnungsbilanz/Wohnungsbestand aktuell, als Wohnungsmarktbilanz (Neubaubedarf) sowie als Relation Wohnungsbilanz/Wohnungsbestand historisch dargestellt.